Comprar uma propriedade em compropriedade como investimento

Este guia explica, de forma geral, o que implica comprar uma propriedade rústica em compropriedade com uma componente de investimento na decisão. Não constitui aconselhamento legal nem financeiro personalizado, e não recomenda esta estrutura face a nenhuma outra alternativa disponível. Cada situação de compropriedade tem particularidades próprias, e qualquer decisão deve analisar-se com aconselhamento profissional específico antes de assinar qualquer compromisso vinculativo com outras pessoas.

Comprar em compropriedade — também chamada compropriedade indivisa quando não existe uma divisão física da propriedade entre os diferentes titulares — é uma fórmula que permite a várias pessoas aceder conjuntamente a uma propriedade que, individualmente, poderia exigir um investimento maior do que cada uma estaria disposta ou em condições de assumir separadamente. Este guia revê as implicações práticas e legais desta fórmula, sem prometer nenhum resultado de investimento concreto nem valor de rentabilidade.

Convém ter presente desde o início que a compropriedade não é exclusiva do âmbito do investimento: também surge, com frequência, como consequência de uma herança partilhada entre vários herdeiros. Este guia centra-se especificamente na compropriedade procurada de forma voluntária como estrutura de investimento conjunto, um cenário diferente — ainda que com pontos em comum — do da compropriedade sobrevinda por herança, tratada noutros guias deste site dedicados especificamente a esse tema.

Numa compropriedade, várias pessoas — familiares, amigos, sócios de investimento — adquirem conjuntamente uma propriedade, cada uma com uma quota de participação que pode ser igual ou diferente entre os diferentes comproprietários, consoante o que se acorde livremente no momento da compra. Essa quota determina, em geral, tanto a proporção do investimento inicial e das despesas posteriores que cabe a cada comproprietário como a sua participação em qualquer rendimento ou benefício que a propriedade possa vir a gerar no futuro.

Ao contrário de uma sociedade comercial constituída especificamente para possuir o ativo, a compropriedade direta — a chamada compropriedade indivisa — de uma propriedade é uma situação jurídica regulada pelo Código Civil, com as suas próprias regras sobre como se tomam as decisões, como se repartem as despesas e como pode um comproprietário sair da situação se assim o desejar num dado momento. Entender bem estas regras antes de comprar é tão importante como acordar a repartição do investimento inicial entre as partes.

Existe também a possibilidade de estruturar o investimento conjunto através de uma sociedade — uma comunhão de bens com maior formalização, ou diretamente uma sociedade comercial — em vez de uma compropriedade direta, o que tem implicações legais e fiscais diferentes que convém comparar com um advogado antes de decidir que estrutura utilizar, já que não existe uma opção universalmente melhor: depende do número de comproprietários, dos seus objetivos concretos e da complexidade prevista da gestão conjunta.

A escolha entre compropriedade direta e uma estrutura societária mais formal costuma depender também da relação prévia entre os investidores: entre familiares próximos com um projeto a longo prazo, a compropriedade direta pode resultar suficiente e mais simples de gerir; entre sócios de investimento sem vínculo pessoal prévio, uma estrutura societária mais formal pode trazer maior clareza e segurança jurídica a longo prazo para todas as partes envolvidas.

Uma das questões mais relevantes a resolver antes de comprar em compropriedade é como se vão tomar as decisões sobre a propriedade: que maioria se exige para decisões ordinárias de gestão — manutenção, arrendamento a um terceiro — e que maioria ou consentimento se exige para decisões extraordinárias — uma venda, um investimento significativo, uma mudança de uso relevante. O regime legal geral da compropriedade estabelece regras por defeito para estas situações, mas convém acordar por escrito regras mais claras e adaptadas à situação concreta desde o início, em vez de depender exclusivamente da regulação geral supletiva.

A falta de acordo entre comproprietários é uma das fontes mais habituais de conflito neste tipo de estruturas, especialmente quando não se acordou com clareza como resolver um desacordo: o que acontece se um comproprietário quiser vender a sua parte e os restantes não estiverem de acordo, ou se um comproprietário deixar de assumir a sua parte das despesas acordadas. Prever estes cenários num acordo escrito, revisto por um profissional qualificado, reduz de forma significativa o risco de que um desacordo pontual derive num conflito legal prolongado e dispendioso para todas as partes.

Convém também acordar como se vai gerir o dia a dia da propriedade se esta gerar rendimento ou exigir manutenção continuada: quem se encarrega da gestão prática, se essa gestão é remunerada e com que fundos comuns, e como se informa os restantes comproprietários sobre o estado e as despesas da propriedade de forma periódica e transparente, evitando assim desconfianças desnecessárias entre as partes.

É recomendável também estabelecer um mecanismo claro para a tomada de decisões urgentes que não admitam demora — uma reparação imprescindível após um dano imprevisto, por exemplo — de forma que não seja necessário reunir todos os comproprietários e esperar o seu consentimento formal antes de atuar, sempre dentro de limites de despesa previamente acordados por todas as partes.

A legislação espanhola reconhece, em geral, o direito de qualquer comproprietário a pedir a divisão da coisa comum em qualquer momento, salvo se se tiver acordado expressamente o contrário por um prazo determinado, o que se conhece como pacto de indivisão. Isto significa que, sem um acordo específico que o limite, qualquer comproprietário poderia, em princípio, forçar a saída da compropriedade, o que pode não coincidir com os planos dos restantes comproprietários se estes preferissem manter o investimento conjunto durante mais tempo do que finalmente resulta possível.

Quando a propriedade não se pode dividir fisicamente de forma razoável entre os comproprietários — algo bastante habitual em muitas propriedades rústicas pela sua configuração —, a saída de um comproprietário costuma resolver-se através da venda da sua quota aos demais comproprietários, da venda da sua quota a um terceiro externo — o que introduz um novo comproprietário não escolhido pelos demais —, ou, se não houver acordo entre as partes, através da venda de toda a propriedade em hasta pública e da repartição do preço obtido entre os comproprietários segundo a sua quota respetiva, uma via que em geral resulta menos favorável economicamente do que um acordo negociado diretamente entre as partes.

Por estas razões, muitos acordos de compropriedade entre investidores incluem cláusulas específicas — pactos de indivisão por um prazo determinado, direitos de preferência entre comproprietários perante a venda de uma quota, mecanismos de avaliação acordados de antemão para evitar disputas sobre o preço — concebidos precisamente para evitar ter de recorrer à via legal geral se um comproprietário quiser sair da estrutura conjunta. Redigir estas cláusulas com ajuda de um advogado especializado antes de comprar é uma das decisões mais importantes de todo o processo de investimento conjunto.

Convém também prever, dentro dessas mesmas cláusulas, um mecanismo de avaliação objetivo para o caso de um comproprietário querer vender a sua quota e os restantes quererem exercer o seu direito de preferência de compra: fixar de antemão como se determinará o preço — por exemplo, através de avaliação independente — evita discussões posteriores num momento em que a relação entre as partes pode já estar tensa por outros motivos.

Antes de comprar uma propriedade em compropriedade com fins de investimento, convém discutir com um advogado especializado, além das questões já mencionadas, aspetos como o regime fiscal aplicável a cada comproprietário segundo a sua quota concreta — tanto na aquisição inicial como em qualquer rendimento que a propriedade gere e numa eventual venda futura —, e o que acontece em situações pessoais de cada comproprietário que possam afetar a compropriedade, como um falecimento, um divórcio ou uma situação de insolvência superveniente.

Convém também refletir, antes de comprar, sobre a relação prévia com os restantes comproprietários: uma compropriedade entre pessoas com uma relação de confiança sólida e objetivos alinhados desde o início tende a gerir melhor os desacordos inevitáveis do que uma compropriedade entre pessoas que mal se conhecem ou com objetivos de investimento diferentes entre si — por exemplo, se um procura um horizonte curto e outro procura claramente um longo.

Finalmente, convém ter presente que a compropriedade não é a única forma de investir conjuntamente numa propriedade rústica: existem alternativas como uma sociedade comercial ou uma comunhão de bens mais formalizada, cada uma com as suas próprias vantagens e inconvenientes legais e fiscais, que convém comparar com um advogado antes de decidir qual se ajusta melhor à situação e aos objetivos concretos do grupo de investidores envolvido.

Um advogado pode ainda ajudar a antecipar situações menos evidentes mas igualmente relevantes, como o que acontece se um dos comproprietários deixar de responder às comunicações dos restantes durante um período prolongado, ou se se mudar para o estrangeiro e dificultar a assinatura de documentos necessários para a gestão ordinária da propriedade, cenários que convém prever no acordo inicial em vez de os descobrir pela primeira vez quando já ocorreram.

Para além das precauções legais já descritas, comprar em compropriedade tem vantagens práticas que explicam a sua popularidade como fórmula de investimento conjunto: permite aceder a propriedades de maior dimensão ou melhor localização das que cada comproprietário poderia permitir-se individualmente, reparte entre várias pessoas os custos de manutenção e gestão, e pode facilitar reunir conhecimentos complementares entre os comproprietários — por exemplo, se um tem experiência agrícola e outro traz capacidade financeira.

Também pode facilitar, em determinados casos, uma gestão mais profissional da propriedade do que aquela que um único proprietário individual estaria disposto ou em condições de assumir sozinho, ao repartir entre várias pessoas tanto a carga de trabalho como o custo de contratar serviços externos de gestão especializada quando necessário.

Estas vantagens, contudo, só se materializam realmente se a estrutura de compropriedade estiver bem pensada desde o início, com regras claras de gestão e de saída acordadas por escrito: sem essa base sólida, os benefícios potenciais de investir de forma conjunta podem ser facilmente superados pelos custos de gerir os desacordos que surjam entre as partes ao longo do tempo.