Vender uma propriedade rural herdada com vários proprietários

Este guia oferece uma visão geral e informativa sobre como costuma equacionar-se a venda de uma propriedade rural herdada quando há vários proprietários (comproprietários), habitualmente vários herdeiros que recebem a propriedade em compropriedade (pro indiviso). Não substitui o aconselhamento de um advogado ou notário, cuja intervenção é especialmente recomendável quando não há acordo unânime entre os comproprietários sobre se vender ou não, ou sobre as condições da venda.

Vender uma propriedade com vários proprietários acrescenta uma camada de coordenação que não existe quando o proprietário é uma só pessoa, e compreender essa dinâmica desde o início ajuda a antecipar os pontos em que pode ser necessário procurar acordo ou, na sua falta, aconselhamento jurídico.

Quando uma propriedade pertence a várias pessoas em compropriedade, o habitual é que qualquer ato de disposição sobre o conjunto da propriedade — e vender é o ato de disposição por excelência — exija o consentimento de todos os comproprietários, já que nenhum deles, por si só, é dono de uma parte fisicamente delimitada da propriedade, mas sim de uma quota sobre o conjunto. É por esta razão que, na prática, basta que um dos comproprietários não esteja de acordo para que a venda do conjunto da propriedade não possa avançar sem mais trâmites.

Existe uma exceção relevante: cada comproprietário pode, em geral, vender a sua própria quota de participação na propriedade a um terceiro, sem necessidade do consentimento dos restantes, ainda que esta operação costume ser menos atrativa para um comprador (porque não adquire a propriedade completa, mas sim uma quota sobre uma situação de compropriedade) e costume estar sujeita a um direito de preferência a favor dos restantes comproprietários, que lhes permite adquirir essa quota nas mesmas condições antes de um terceiro alheio. Este mecanismo convém rever sempre com um advogado antes de equacionar a venda de uma quota individual.

Quando todos os comproprietários estão de acordo em vender, o habitual é designar uma pessoa (um dos próprios comproprietários, ou um terceiro mediante uma procuração notarial) que se encarregue de coordenar o processo: atender consultas, organizar visitas e centralizar a negociação com os compradores interessados, evitando assim que cada comproprietário negoceie separadamente e se gerem mensagens contraditórias. Ainda assim, a assinatura final da escritura de compra e venda costuma exigir a comparência de todos os comproprietários (ou dos seus representantes devidamente autorizados) perante notário.

Também convém acordar de antemão como se vai repartir o montante obtido — habitualmente segundo a quota de cada comproprietário, ainda que possa haver nuances se algum deles tiver assumido despesas prévias relacionadas com a propriedade — e o que acontece com as despesas associadas à venda (impostos, gestoria, eventual comissão de uma imobiliária caso se tenha recorrido a uma). Deixar estes pontos claros antes de receber propostas evita negociações incómodas no último momento, quando já há um comprador à espera.

Do ponto de vista de um comprador interessado, saber que uma propriedade tem vários proprietários não deveria constituir um problema em si mesmo, desde que o processo esteja bem organizado e todos os comproprietários estejam realmente de acordo em vender. No entanto, compradores com experiência costumam ser cautelosos perante propriedades em que percebem que a unanimidade entre comproprietários não está totalmente consolidada, precisamente porque uma compra e venda que cai por terra à última hora por falta de acordo entre vendedores gera perda de tempo e, por vezes, despesas já assumidas (por exemplo, se já se tivesse assinado um contrato-promessa ou de sinal).

Por esta razão, convém que os comproprietários cheguem a um acordo interno claro e, se possível, documentado, antes de anunciar a propriedade ou de começar a negociar com compradores sérios, em vez de anunciar a venda sem ter plena certeza de que todos estão de acordo. Isto transmite maior confiança aos compradores potenciais e reduz o risco de ter de retirar a propriedade do mercado a meio do processo.

Quando vários comproprietários decidem vender uma propriedade, também convém chegar a acordo sobre o canal de venda: vender diretamente, gerido por um dos comproprietários ou por todos de forma coordenada, ou confiar a venda a uma imobiliária especializada em propriedades rurais. Esta segunda opção costuma ser especialmente útil quando os comproprietários não coincidem na sua disponibilidade de tempo, vivem em localidades diferentes ou preferem que um terceiro neutro se encarregue de filtrar consultas e coordenar visitas.

Seja qual for o canal escolhido, convém que todos os comproprietários tenham visibilidade sobre o processo: quem está a atender as consultas, que propostas foram recebidas e em que condições. A falta de informação partilhada entre comproprietários é, na prática, uma causa frequente de desconfiança durante o processo de venda, mesmo quando não existe nenhum desacordo de fundo sobre a decisão de vender.

Quando um ou vários comproprietários não querem vender e outros sim, existem diferentes vias, consoante o caso, para desbloquear a situação. A mais habitual é a negociação interna: por exemplo, que os comproprietários que querem vender proponham aos restantes comprar a sua parte, ou vice-versa, chegando assim a um acordo sem necessidade de vender a propriedade completa a um terceiro. Esta via costuma ser a mais rápida e a que melhor preserva as relações familiares, quando é possível.

Se a negociação não for bem-sucedida, a lei prevê mecanismos para que qualquer comproprietário possa solicitar a divisão da coisa comum, ou seja, pôr fim à situação de compropriedade, seja através da divisão física da propriedade (quando possível) ou, se a propriedade não for divisível sem perder valor ou sem infringir a regulamentação urbanística ou agrícola, através da sua venda em leilão público com reparto do montante entre os comproprietários segundo a sua quota. Esta é uma via judicial que convém ponderar como último recurso, com o aconselhamento de um advogado, já que costuma ser mais lenta e menos favorável economicamente do que um acordo alcançado entre as partes.

Para compreender melhor as opções gerais de partilha entre herdeiros antes de chegar a este ponto, pode ser útil rever o guia sobre partilhar uma propriedade herdada entre vários herdeiros, que trata com mais detalhe a compropriedade, a adjudicação com compensação económica e a venda conjunta como alternativas prévias a um processo judicial.

Antes de recorrer à via judicial, muitas famílias consideram útil recorrer a um mediador familiar, uma figura profissional distinta do advogado, cuja função é facilitar a comunicação entre as partes e ajudar a construir um acordo aceitável para todos, sem necessidade de recorrer aos tribunais. A mediação nem sempre é bem-sucedida, mas quando o é, costuma ser mais rápida, mais económica e menos prejudicial para as relações familiares do que um processo judicial contencioso.

Uma vez alcançado o acordo entre os comproprietários, convém tratar alguns aspetos práticos com a mesma atenção que a própria decisão de vender. Um deles é como se vão gerir as despesas que surgem antes da venda (por exemplo, se a propriedade precisar de alguma reparação ou limpeza para se apresentar melhor aos compradores), acordando de antemão se essas despesas se descontam do montante final ou se repartem entre os comproprietários de outra forma. Outro aspeto relevante é o que acontece se, durante o processo de venda, mudarem as circunstâncias de algum dos comproprietários (por exemplo, se um deles falecer e a sua quota passar para os seus próprios herdeiros), caso em que pode ser necessário incorporar os novos titulares antes de se poder concluir a venda.

Quando aparece um comprador e se fecham as condições, o habitual é assinar primeiro um contrato-promessa ou de sinal, no qual também devem intervir todos os comproprietários (ou os seus representantes devidamente autorizados), e depois a escritura pública de compra e venda perante notário. Neste momento final convém que o notário tenha verificado com antecedência que todos os comproprietários estão corretamente identificados, que as suas quotas estão claramente inscritas e que não existe nenhum ónus ou circunstância por resolver que possa atrasar a assinatura no último momento.

Planear com margem a disponibilidade de todos os comproprietários para a assinatura — especialmente se algum residir fora da localidade ou do país — evita pressões de última hora que podem originar erros ou a necessidade de adiar a operação, algo que por sua vez pode gerar atritos com o comprador, caso este tivesse os seus próprios prazos previstos.