O que verificar numa propriedade com construções existentes

O facto de uma construção estar de pé há anos, aparecer nas fotografias do anúncio e ser usada normalmente não significa necessariamente que esteja em regra do ponto de vista urbanístico. Em propriedades rústicas é relativamente frequente encontrar edificações que foram construídas na altura sem licença, que foram ampliadas para além do autorizado originalmente, ou que se destinam a um uso distinto daquele que tinham permitido, e essa situação pode não ser evidente à primeira vista durante uma visita.

Esta é uma diferença importante em relação à compra de uma habitação urbana, onde a existência da construção costuma vir quase sempre acompanhada de uma situação administrativa clara desde a sua origem. No solo rústico, a construção e a sua regularização administrativa nem sempre andaram de mãos dadas, sobretudo em edificações antigas erguidas numa época com menos controlo urbanístico do que existe hoje, ou em construções que foram sendo ampliadas pouco a pouco ao longo dos anos sem que cada ampliação fosse devidamente tramitada. Este padrão de crescimento gradual e pouco documentado é, precisamente, o que torna tão importante rever cada construção com critério próprio, em vez de confiar na impressão geral que a propriedade transmite.

Este guia explica o que convém verificar quando uma propriedade inclui alguma construção (habitação, nave, armazém, qualquer outra edificação) antes de a comprar, e que riscos implica adquirir uma propriedade com construções cuja legalidade não está clara. Complementa o guia sobre que documentação pedir antes de comprar uma propriedade e o guia sobre a situação urbanística do solo, centrando-se especificamente no que já está construído.

Esta verificação é especialmente relevante nos tipos de propriedade onde a construção tem um peso importante no valor total da propriedade, como casas de quinta, solares ou qualquer propriedade com vocação de habitação; em propriedades puramente de terreno sem edificar, este guia perde relevância prática, embora convenha tê-lo presente igualmente se em algum momento surgir uma pequena casota ou construção auxiliar que à partida parecia irrelevante.

O documento de referência é a licença de obra (ou o título habilitante equivalente segundo a normativa de cada município) que autorizou a construção na altura, juntamente com o certificado de conclusão de obra que comprova que a construção foi executada conforme o autorizado. Se a construção teve reformas ou ampliações posteriores, cada uma delas deveria dispor da sua própria licença ou autorização, não apenas a construção original, já que uma licença inicial correta não cobre automaticamente as ampliações feitas depois sem tramitar a sua própria autorização.

A certidão matricial, além de indicar a área construída, costuma incluir o ano de construção declarado; confrontar esta data com a da licença disponível, se existir, ajuda a detetar possíveis incoerências. Também convém verificar se a construção aparece refletida na escritura e na certidão predial, já que uma construção não inscrita registralmente pode indicar que a sua situação nunca foi formalizada corretamente após ter sido construída, ainda que exista para efeitos matriciais e fiscais há muito tempo.

Se não existir licença por a construção ser muito antiga, pode existir a possibilidade de recorrer a alguma figura de reconhecimento de situação existente (declaração de assimilado a fora de ordenamento ou semelhante, consoante a denominação de cada região), que não equivale a uma licença mas pode regularizar parcialmente a situação sob certas condições. Confirmar se esta via é aplicável, e o que implica exatamente, requer consultar a câmara municipal ou um técnico especializado, já que as condições variam consoante cada normativa local.

Convém ter claro que esta figura, quando existe e é aplicável, não torna a construção legal no mesmo sentido que uma licença: normalmente reconhece que, pela sua antiguidade, já não é exigível a sua demolição, mas pode continuar a arrastar limitações para a reformar, ampliar ou mudar o seu uso no futuro. Compreender esta diferença evita fazer uma ideia demasiado otimista do que realmente traz este tipo de reconhecimento administrativo, que na prática costuma funcionar mais como uma tolerância limitada do que como uma regularização plena.

Alguns sinais convém investigá-los com mais atenção: construções que, à primeira vista, parecem maiores ou mais recentes do que as que figuram na certidão matricial; naves ou armazéns que se converteram, com o tempo, em habitação sem que conste essa mudança de uso; ou ampliações visíveis (um piso acrescentado, um anexo construído) que não coincidem com o que reflete a documentação disponível. Comparar fotografias antigas da propriedade, se disponíveis, com o seu estado atual também pode ajudar a identificar alterações que não foram declaradas formalmente.

Também convém observar o estado das instalações (eletricidade, água, saneamento): instalações muito elaboradas numa construção matriciada como agrícola ou auxiliar podem ser indício de um uso residencial de facto não declarado como tal, o que pode ter implicações tanto urbanísticas como fiscais que convém esclarecer antes de comprar. Um sistema de aquecimento, uma casa de banho completa ou uma cozinha equipada numa nave matriciada como armazém são pormenores que, embora pareçam menores, costumam apontar para um uso distinto do oficialmente declarado.

Nenhum destes sinais confirma por si só um problema, mas todos justificam perguntar diretamente e pedir a documentação correspondente antes de avançar. Quem vende pode não estar consciente de alguma irregularidade se a construção foi feita há muito tempo ou por um proprietário anterior, pelo que convém abordar estas perguntas sem presumir má-fé, mas com a mesma seriedade que as restantes verificações.

Também convém perguntar se em algum momento se tentou legalizar ou regularizar alguma das construções, e que resultado teve essa diligência: uma tentativa falhada de legalização costuma ser um sinal mais claro de que existe um problema de fundo que convém compreender bem antes de comprar, em vez de assumir que simplesmente ninguém chegou a tentar. Se a tentativa falhou por um motivo concreto e conhecido, essa informação é muito mais valiosa do que partir do zero na própria investigação.

Comprar uma propriedade com uma construção não declarada ou sem licença nem sempre impede a compra, mas transfere para o comprador uma série de riscos que convém compreender antes de decidir: a impossibilidade de obter financiamento hipotecário sobre essa construção concreta, dificuldades para a segurar adequadamente, limitações para a reformar ou ampliar no futuro, e em alguns casos, a possibilidade de a administração exigir em algum momento a legalização ou, no pior dos cenários, a demolição do que foi construído sem autorização. Nenhum destes riscos desaparece pelo simples facto de comprar de boa-fé; transmitem-se juntamente com a propriedade, salvo se forem resolvidos antes da escritura.

Estes riscos não são iguais em todos os casos: uma construção antiga, consolidada e sem denúncias nem processos abertos costuma apresentar um risco distinto do de uma construção recente e claramente irregular. Avaliar esta diferença com a ajuda de um profissional (arquiteto, advogado especializado em urbanismo) permite decidir com mais critério se o risco é assumível para o projeto concreto ou se convém repensar a operação, em vez de tratar qualquer irregularidade detetada como motivo automático para descartar a propriedade sem mais análise.

Se se decidir avançar apesar de uma irregularidade detetada, convém refleti-lo de forma expressa na negociação: ajustando o preço em consequência, deixando constância por escrito da situação conhecida no contrato, e planeando desde o início se se tentará regularizar a construção após a compra e com que custo estimado, em vez de assumir a situação sem mais e descobrir as suas consequências mais tarde.

Também convém avaliar o risco reputacional e de tranquilidade pessoal que implica viver ou trabalhar numa construção cuja situação não está resolvida: para além das implicações económicas ou legais concretas, para muitos compradores a incerteza de não saber se em algum momento a administração poderia atuar sobre a construção é, em si mesma, um custo que convém ponderar ao decidir se a operação compensa, ainda que o risco objetivo de isso vir a acontecer seja, na prática, relativamente baixo em muitos casos concretos.

O primeiro passo é pedir a quem vende toda a documentação disponível sobre as construções (licenças, certificado de conclusão de obra, qualquer projeto técnico existente) e confrontá-la com o que se observa durante a visita e com a certidão matricial. Se a documentação apresentada for incompleta ou inexistente, convém solicitar diretamente à câmara municipal informação sobre o historial urbanístico do terreno, incluindo se existe algum processo sancionatório ou de disciplina urbanística aberto, já que este tipo de processo pode não ser visível a partir de fora nem mencionado espontaneamente por quem vende.

Encomendar uma inspeção técnica independente, realizada por um arquiteto ou engenheiro, é uma opção especialmente recomendável quando o valor da construção representa uma parte importante do preço total da propriedade, ou quando o projeto depende de poder usar, reformar ou ampliar essa construção no futuro. O custo desta inspeção costuma ser modesto comparado com o risco de descobrir um problema sério depois de ter comprado.

Convém planear esta verificação com tempo suficiente antes da data prevista para a escritura, já que reunir toda a documentação municipal e, se for o caso, encomendar uma inspeção técnica pode levar várias semanas. Deixar esta revisão para o final do processo, quando já existe pressão para fechar a operação, costuma levar a assumir mais risco do que se teria aceitado com a cabeça mais fria.

Uma vez concluída a revisão, convém partilhar as conclusões com quem vende de forma clara e direta, em vez de guardar as dúvidas para mais tarde ou tentar usá-las apenas como argumento de negociação no último momento. Uma conversa transparente sobre o que se encontrou costuma facilitar chegar a um acordo justo para ambas as partes, seja ajustando o preço, esclarecendo a situação ou, se o problema for grave, decidindo não continuar com a operação.

Nem todas as construções de uma propriedade têm o mesmo tratamento urbanístico nem o mesmo nível de risco. Uma casota de alfaias, um pequeno armazém agrícola ou uma vedação costumam estar sujeitos a exigências distintas (e, em geral, menos estritas) do que uma habitação ou uma nave de certa dimensão, precisamente porque o seu uso e impacto são distintos. Convém não tratar todas as construções de uma propriedade como se fossem um único bloco homogéneo ao avaliar a sua legalidade, já que agrupar verificações muito diferentes sob uma mesma revisão superficial pode fazer com que se passem por alto nuances relevantes de cada uma.

Isto é relevante porque, na prática, é habitual que uma propriedade combine construções com diferente grau de regularização: por exemplo, uma habitação com licença clara junto a um armazém ampliado sem autorização anos depois. Rever cada construção separadamente, em vez de assumir que toda a propriedade partilha a mesma situação legal, dá uma imagem muito mais precisa de onde está realmente o risco, e permite negociar o preço de forma proporcional ao problema concreto detetado, em vez de aplicar um desconto genérico sobre o total da propriedade.

Se o projeto de compra incluir a intenção de construir novas edificações auxiliares no futuro (um armazém, uma casota, um vedação), convém aproveitar a consulta urbanística inicial para confirmar também que tipo de construções auxiliares são permitidas e sob que condições, em vez de dar por adquirido que este tipo de construções menores não requer qualquer trâmite.

Como referência geral, convém recordar que a ausência de trâmite não equivale à ausência de normativa: mesmo construções pequenas e aparentemente insignificantes podem estar sujeitas a algum tipo de comunicação ou autorização consoante o município, e verificá-lo com antecedência evita começar uma obra com boa intenção mas sem a cobertura administrativa adequada, o que a longo prazo pode gerar exatamente o mesmo tipo de problema que se pretende evitar ao verificar a legalidade das construções já existentes.