Waterrechten op landelijke eigendommen: een overzicht

Deze gids biedt algemene, educatieve informatie over waterrechten op landelijke eigendommen in Spanje. Het vormt geen juridisch advies en beschrijft geen enkele concrete administratieve procedure voor het aanvragen, registreren of regulariseren van een waterrecht, omdat die procedure afhangt van de bevoegde stroomgebiedautoriteit, het type gebruik en de op dat moment geldende regelgeving. Elke twijfel over het beschikbare water op een concreet eigendom moet worden opgelost bij de betreffende Confederación Hidrográfica, bij het gelijkwaardige orgaan van de autonome regio voor stroomgebieden onder haar bevoegdheid, of bij een advocaat gespecialiseerd in waterrecht.

Het doel van deze gids is in algemene termen uit te leggen waarom water een hulpbron is die onafhankelijk van het terrein waarop het zich bevindt wordt gereguleerd, waarom het beschikken over een put of toegang tot een rivier of kanaal niet automatisch gelijkstaat aan een erkend gebruiksrecht, en waarom het de moeite waard is dit te controleren voordat u een eigendom koopt waarvan het project afhankelijk is van irrigatie of watervoorziening.

Deze gids beoogt evenmin alle mogelijke watergerelateerde situaties in het landelijk gebied te dekken, zoals stedelijke voorziening, verpakt water of industrieel gebruik. Hij richt zich specifiek op de meest voorkomende situaties op een landelijk eigendom: putten voor irrigatie of eigen voorziening, natuurlijke waterlopen die het eigendom doorkruisen of erop aangrenzen, en toegang tot collectieve irrigatienetwerken beheerd door irrigatiegemeenschappen.

In Spanje is water een openbaar goed, en het gebruik ervan is onderworpen aan een stelsel van bestuurlijke vergunning of concessie, beheerd — afhankelijk van het betrokken stroomgebied — door een landelijke Confederación Hidrográfica of door het gelijkwaardige orgaan van de autonome regio wanneer het stroomgebied volledig binnen haar grondgebied ligt. Dit betekent dat eigenaar zijn van een eigendom op zich niet gelijkstaat aan het recht om het water te gebruiken dat erdoorheen stroomt, eronder ligt of via een irrigatiekanaal aankomt: eigendom van het terrein en het recht op watergebruik zijn in algemene zin juridisch onderscheiden zaken.

Dit onderscheid verrast soms wie voor het eerst een landelijk eigendom koopt, vooral wanneer dit beschikt over een reeds geboorde put, een uitlaat naar een rivier of beek, of historische toegang tot een irrigatiekanaal dat wordt gedeeld met andere eigendommen in de omgeving. Het fysieke bestaan van deze elementen bewijst op zich niet dat er een erkend en geldig gebruiksrecht op water ten gunste van het eigendom bestaat, noch de hoeveelheid water die eventueel legaal onttrokken of afgeleid mag worden.

Deze manier van reguleren van water beantwoordt aan een logica van beheer van het geheel van een stroomgebied, niet alleen van elk eigendom afzonderlijk. Het water dat door een waterloop stroomt of zich in een ondergrondse watervoerende laag bevindt, stopt niet bij de grenzen van een perceel, maar maakt deel uit van een systeem dat wordt gedeeld door vele eigendommen en soms door bevolkingskernen die van dezelfde hulpbron afhankelijk zijn. Daarom valt het beheer ervan onder een stroomgebiedautoriteit met een totaaloverzicht, en niet simpelweg onder het oordeel van elke individuele eigenaar over zijn eigen terrein.

Een put binnen een eigendom kan al jaren in gebruik zijn zonder dat dit noodzakelijkerwijs betekent dat de bijbehorende administratieve situatie in orde is, hetzij omdat deze nooit formeel geregeld werd, omdat het gebruik in de loop van de tijd is veranderd ten opzichte van het oorspronkelijk vergunde gebruik, of om andere redenen die alleen de bevoegde stroomgebiedautoriteit kan verduidelijken. Voordat u ervan uitgaat dat een bestaande put de watervoorziening van een landbouwproject of ander project garandeert, is het goed de werkelijke status ervan te bevestigen.

Toegang tot een rivier, beek of andere natuurlijke waterloop die een eigendom doorkruist of eraan grenst, houdt evenmin automatisch een recht in om het daar stromende water te gebruiken, noch het recht om bepaalde handelingen nabij de waterloop uit te voeren (zoals onttrekkingen, bouwwerken of terreinwijzigingen), die doorgaans onderworpen zijn aan een eigen beschermingsregime beheerd door de betreffende stroomgebiedautoriteit, los van het zuiver ruimtelijke regime van het eigendom.

Toegang tot een irrigatiekanaal, vooral in traditionele irrigatiegebieden beheerd door een irrigatiegemeenschap, hangt doorgaans af van het lidmaatschap van het eigendom bij die gemeenschap en van de eraan toegekende watertoewijzing, die niet altijd overeenkomt met de totale oppervlakte van het eigendom en niet automatisch overgaat bij aankoop als dit niet uitdrukkelijk wordt bevestigd. Dit is een bijzonder relevant aspect voor wie koopt met het oog op het behouden of starten van een irrigatiegewas.

Er bestaat bovendien een relevant onderscheid tussen oppervlaktewater (dat stroomt door rivieren, beken, kanalen en leidingen) en grondwater (dat wordt onttrokken via putten of boringen). Beide zijn onderworpen aan hetzelfde algemene beginsel van openbaar eigendom en beheer door de bevoegde stroomgebiedautoriteit, maar de technische en administratieve aspecten die op elk type gebruik van toepassing zijn, kunnen verschillen. Deze gids gaat niet in op dat technische detail omdat het buiten het educatieve doel valt; relevant is te begrijpen dat, of het nu om oppervlakte- of grondwater gaat, geen van beide automatisch ter beschikking staat van de eigenaar van het eigendom zonder de bijbehorende ordelijke administratieve situatie.

Wanneer het beoogde project voor een eigendom afhankelijk is van een stabiele beschikbaarheid van water — of het nu voor landbouwirrigatie, veedrenking of ander relevant gebruik is — is het redelijk om toegang tot water niet als vanzelfsprekend te beschouwen alleen omdat het eigendom een put, een nabijgelegen waterloop of een zichtbaar kanaal heeft, en de werkelijke administratieve status van dat gebruik te controleren voordat de aankoop wordt afgerond.

De meest betrouwbare manier om dit te doen is rechtstreeks navraag te doen bij de Confederación Hidrográfica van het stroomgebied waar het eigendom zich bevindt, of bij het gelijkwaardige orgaan van de autonome regio waar van toepassing, die kan informeren of er een geregistreerd of erkend waterrecht ten gunste van het eigendom bestaat, de omvang ervan en de huidige administratieve status. Wanneer het gebruik afhangt van een irrigatiegemeenschap, is het bovendien goed rechtstreeks contact op te nemen met die gemeenschap om de aan het perceel toegekende toewijzing te bevestigen.

Het is redelijk om de verkoper te vragen, als onderdeel van de eigendomsdocumentatie, om elke titel of registratie met betrekking tot het beschikbare water (concessie, vergunning of documentatie van de irrigatiegemeenschap), zonder die documentatie zonder meer als geldig te aanvaarden en deze altijd te toetsen bij de bevoegde autoriteit. Het ontbreken van documentatie betekent niet noodzakelijk dat er geen recht bestaat, net zomin als het bestaan van oude papieren garandeert dat ze nog geldig zijn; alleen de stroomgebiedautoriteit kan de actuele situatie bevestigen.

Voor wie een eigendom verkoopt waarvan de aantrekkingskracht deels afhangt van de watertoegang, vergemakkelijkt duidelijkheid over de administratieve status van dat gebruik — en de mogelijkheid om dit aan te tonen, als de bijbehorende documentatie bestaat — de transactie en vermindert het risico dat er twijfels rijzen tijdens de verkoop. Voor de koper is het verifiëren van deze kwestie bij de bevoegde autoriteit voordat wordt getekend een redelijke voorzorgsmaatregel, vooral wanneer het project (een irrigatiegewas, een veeteeltbedrijf met behoefte aan constante voorziening, of ander intensief watergebruik) niet levensvatbaar zou zijn zonder gegarandeerde toegang.

Hoe dan ook betekent het nog niet beschikken over een geformaliseerd waterrecht niet noodzakelijk dat het onmogelijk is dit te verkrijgen, net zomin als het beschikken over een oude put garandeert dat de situatie ervan in orde is: beide kwesties hangen af van de regelgeving en de concrete omstandigheden van elk geval, en kunnen alleen worden opgelost met officiële informatie van de bevoegde stroomgebiedautoriteit of het advies van een gespecialiseerde professional in waterrecht.

Het is ook goed te bedenken dat de werkelijke waterbeschikbaarheid met de tijd kan veranderen om redenen die los staan van de administratieve status van het eigendom, zoals langdurige droogteperioden of beheersbeslissingen van de stroomgebiedautoriteit voor het geheel van een stroomgebied. Zelfs met een erkend waterrecht is het redelijk niet ervan uit te gaan dat de beschikbaarheid elk jaar constant zal zijn, en deze omstandigheid vooral te wegen als het project afhangt van een stabiele en voorspelbare watervoorziening.