Een geërfd landgoed verkopen met meerdere eigenaars

Deze gids biedt een algemeen en educatief overzicht van hoe de verkoop van een geërfd landelijk landgoed doorgaans wordt aangepakt wanneer er meerdere eigenaars (mede-eigenaars) zijn, gewoonlijk meerdere erfgenamen die het landgoed in onverdeelde eigendom ontvangen. Ze vervangt niet het advies van een advocaat of notaris, wiens tussenkomst bijzonder aan te raden is wanneer er geen unanieme overeenstemming bestaat tussen de mede-eigenaars over al dan niet verkopen, of over de voorwaarden van de verkoop.

Een landgoed verkopen met meerdere eigenaars voegt een laag van coördinatie toe die niet bestaat wanneer er slechts één eigenaar is, en het begrijpen van die dynamiek vanaf het begin helpt te anticiperen op de punten waarop overeenstemming, of bij gebreke daarvan juridisch advies, nodig kan zijn.

Wanneer een landgoed in onverdeelde eigendom aan meerdere personen toebehoort, is het gebruikelijk dat elke beschikkingshandeling over het geheel van het landgoed — en verkopen is de beschikkingshandeling bij uitstek — de instemming van alle mede-eigenaars vereist, aangezien geen van hen alleen eigenaar is van een fysiek afgebakend deel van het landgoed, maar van een aandeel in het geheel. Dit is de reden waarom het in de praktijk voldoende is dat één mede-eigenaar het niet eens is, opdat de verkoop van het gehele landgoed niet zonder verdere stappen kan doorgaan.

Er bestaat een relevante uitzondering: elke mede-eigenaar kan in het algemeen zijn eigen aandeel in het landgoed aan een derde verkopen, zonder dat daarvoor de instemming van de anderen nodig is, hoewel deze transactie doorgaans minder aantrekkelijk is voor een koper (omdat hij niet het volledige landgoed verwerft, maar een aandeel in een mede-eigendomssituatie) en doorgaans onderworpen is aan een terugkooprecht ten gunste van de overige mede-eigenaars, waardoor zij dat aandeel onder dezelfde voorwaarden kunnen verwerven vóór een externe derde. Dit mechanisme moet altijd met een advocaat worden bekeken voordat de verkoop van een individueel aandeel wordt overwogen.

Wanneer alle mede-eigenaars het eens zijn over verkopen, is het gebruikelijk één persoon aan te wijzen (een van de mede-eigenaars zelf, of een derde via een notariële volmacht) die het proces coördineert: vragen beantwoordt, bezichtigingen organiseert en de onderhandeling met geïnteresseerde kopers centraliseert, zodat wordt voorkomen dat elke mede-eigenaar afzonderlijk onderhandelt en er tegenstrijdige boodschappen ontstaan. Toch vereist de uiteindelijke ondertekening van de koopakte doorgaans de aanwezigheid van alle mede-eigenaars (of hun naar behoren gemachtigde vertegenwoordigers) bij de notaris.

Het is ook goed vooraf af te spreken hoe het verkregen bedrag zal worden verdeeld — doorgaans naar rato van het aandeel van elke mede-eigenaar, hoewel er nuances kunnen zijn als een van hen eerdere kosten met betrekking tot het landgoed op zich heeft genomen — en wat er gebeurt met de aan de verkoop verbonden kosten (belastingen, administratie, eventuele commissie van een makelaarskantoor als er een is ingeschakeld). Deze punten vooraf duidelijk maken, voordat er biedingen worden ontvangen, voorkomt ongemakkelijke onderhandelingen op het laatste moment, wanneer er al een koper wacht.

Vanuit het oogpunt van een geïnteresseerde koper zou het weten dat een landgoed meerdere eigenaars heeft op zich geen probleem moeten zijn, zolang het proces goed georganiseerd is en alle mede-eigenaars werkelijk instemmen met de verkoop. Ervaren kopers zijn echter doorgaans voorzichtig bij landgoederen waarbij zij het gevoel hebben dat de unanimiteit tussen mede-eigenaars niet volledig vaststaat, juist omdat een koop-verkoop die op het laatste moment afketst door gebrek aan overeenstemming tussen verkopers tijdverlies veroorzaakt en soms al gemaakte kosten (bijvoorbeeld als er al een aanbetalingsovereenkomst was ondertekend).

Om deze reden is het goed dat de mede-eigenaars tot een duidelijke, en indien mogelijk gedocumenteerde, interne overeenstemming komen voordat het landgoed wordt geadverteerd of er met serieuze kopers wordt onderhandeld, in plaats van de verkoop aan te kondigen zonder volledige zekerheid dat iedereen het eens is. Dit brengt meer vertrouwen over op potentiële kopers en verkleint het risico dat het landgoed halverwege het proces van de markt moet worden gehaald.

Wanneer meerdere mede-eigenaars besluiten een landgoed te verkopen, is het ook goed het eens te worden over het verkoopkanaal: rechtstreeks verkopen, beheerd door een van de mede-eigenaars of door allen gezamenlijk gecoördineerd, of de verkoop uitbesteden aan een makelaarskantoor gespecialiseerd in landelijke landgoederen. Deze tweede optie is doorgaans bijzonder nuttig wanneer de mede-eigenaars niet dezelfde beschikbare tijd hebben, in verschillende plaatsen wonen of liever hebben dat een neutrale derde vragen filtert en bezichtigingen coördineert.

Welk kanaal er ook wordt gekozen, het is goed dat alle mede-eigenaars zicht hebben op het proces: wie de vragen behandelt, welke biedingen zijn ontvangen en onder welke voorwaarden. Het ontbreken van gedeelde informatie tussen mede-eigenaars is in de praktijk een veelvoorkomende oorzaak van wantrouwen tijdens het verkoopproces, zelfs wanneer er geen fundamenteel meningsverschil bestaat over de beslissing om te verkopen.

Wanneer een of meerdere mede-eigenaars niet willen verkopen en anderen wel, bestaan er, naargelang het geval, verschillende manieren om de situatie te deblokkeren. De meest gebruikelijke is de interne onderhandeling: bijvoorbeeld dat de mede-eigenaars die willen verkopen de anderen aanbieden hun deel te kopen, of omgekeerd, waardoor een overeenkomst wordt bereikt zonder het volledige landgoed aan een derde te hoeven verkopen. Deze weg is doorgaans de snelste en degene die de familierelaties het beste behoudt, wanneer dat mogelijk is.

Als de onderhandeling niet slaagt, voorziet de wet in mechanismen waarmee elke mede-eigenaar de verdeling van het gemeenschappelijke goed kan vorderen, dat wil zeggen een einde maken aan de mede-eigendomssituatie, hetzij door de fysieke verdeling van het landgoed (wanneer mogelijk), hetzij, als het landgoed niet zonder waardeverlies of zonder schending van stedenbouwkundige of landbouwregelgeving kan worden verdeeld, door de verkoop ervan bij openbare veiling met verdeling van het bedrag onder de mede-eigenaars naar rato van hun aandeel. Dit is een gerechtelijke weg die als laatste redmiddel moet worden overwogen, met advies van een advocaat, aangezien deze doorgaans langzamer en financieel minder gunstig is dan een overeenkomst tussen de partijen.

Om de algemene verdelingsopties tussen erfgenamen beter te begrijpen voordat dit punt wordt bereikt, kan het nuttig zijn de gids over het verdelen van een geërfd landgoed onder meerdere erfgenamen te raadplegen, die de onverdeelde eigendom, de toewijzing met financiële compensatie en de gezamenlijke verkoop als alternatieven vóór een gerechtelijke procedure uitgebreider behandelt.

Voordat ze naar de gerechtelijke weg grijpen, vinden veel families het nuttig een familiemediator in te schakelen, een professionele figuur die verschilt van de advocaat, wiens functie het is de communicatie tussen de partijen te vergemakkelijken en te helpen een voor allen aanvaardbare overeenkomst op te bouwen, zonder naar de rechtbank te hoeven gaan. Mediation slaagt niet altijd, maar wanneer dat wel het geval is, is ze doorgaans sneller, goedkoper en minder schadelijk voor de familierelaties dan een gerechtelijke procedure.

Zodra er overeenstemming bestaat tussen de mede-eigenaars, is het goed enkele praktische aspecten met dezelfde aandacht te behandelen als de beslissing om te verkopen zelf. Een daarvan is hoe de kosten worden beheerd die vóór de verkoop ontstaan (bijvoorbeeld als het landgoed een reparatie of opruiming nodig heeft om het beter aan kopers te presenteren), waarbij vooraf wordt afgesproken of die kosten van het uiteindelijke bedrag worden afgetrokken of op een andere manier onder de mede-eigenaars worden verdeeld. Een ander relevant aspect is wat er gebeurt als tijdens het verkoopproces de omstandigheden van een van de mede-eigenaars veranderen (bijvoorbeeld als een van hen overlijdt en zijn aandeel overgaat op zijn eigen erfgenamen), in welk geval het nodig kan zijn de nieuwe houders te betrekken voordat de verkoop kan worden afgerond.

Wanneer er een koper verschijnt en de voorwaarden worden afgesloten, is het gebruikelijk eerst een privécontract of aanbetalingsovereenkomst te ondertekenen, waarbij ook alle mede-eigenaars (of hun naar behoren gemachtigde vertegenwoordigers) betrokken moeten zijn, en daarna de openbare koopakte bij de notaris. Op dit laatste moment is het goed dat de notaris vooraf heeft geverifieerd dat alle mede-eigenaars correct geïdentificeerd zijn, dat hun aandelen duidelijk zijn ingeschreven en dat er geen onopgeloste last of omstandigheid bestaat die de ondertekening op het laatste moment kan vertragen.

De beschikbaarheid van alle mede-eigenaars voor de ondertekening ruim van tevoren plannen — vooral als een van hen buiten de plaats of het land woont — voorkomt druk op het laatste moment die tot fouten kan leiden of tot de noodzaak de transactie uit te stellen, wat op zijn beurt wrijving met de koper kan veroorzaken als deze zijn eigen termijnen had gepland.