Was bei einem Landgut mit bestehenden Gebäuden zu prüfen ist

Dass ein Gebäude seit Jahren steht, auf den Fotos des Inserats erscheint und normal genutzt wird, bedeutet nicht zwangsläufig, dass es aus baurechtlicher Sicht in Ordnung ist. Bei Landgütern ist es relativ häufig, Gebäude zu finden, die seinerzeit ohne Genehmigung errichtet, über das ursprünglich Genehmigte hinaus erweitert oder für eine andere Nutzung als die erlaubte bestimmt wurden, und diese Situation ist bei einer Besichtigung nicht immer auf den ersten Blick erkennbar.

Das ist ein wichtiger Unterschied zum Kauf einer städtischen Wohnung, wo die Existenz des Gebäudes fast immer von Anfang an mit einer klaren verwaltungsrechtlichen Situation einhergeht. Auf landwirtschaftlichem Boden gingen Bau und dessen verwaltungsrechtliche Regularisierung nicht immer Hand in Hand, vor allem bei alten Gebäuden, die zu einer Zeit mit weniger Baukontrolle errichtet wurden als heute, oder bei Gebäuden, die im Laufe der Jahre nach und nach erweitert wurden, ohne dass jede Erweiterung ordnungsgemäß beantragt wurde. Genau dieses Muster allmählichen, schlecht dokumentierten Wachstums macht es so wichtig, jedes Gebäude mit eigenem Urteilsvermögen zu prüfen, statt sich auf den Gesamteindruck des Grundstücks zu verlassen.

Dieser Leitfaden erklärt, was vor dem Kauf zu prüfen ist, wenn ein Grundstück ein Gebäude umfasst (Wohnhaus, Halle, Lagergebäude, jede andere Bebauung), und welche Risiken der Erwerb eines Grundstücks mit Gebäuden birgt, deren Legalität unklar ist. Er ergänzt den Leitfaden dazu, welche Unterlagen vor dem Kauf eines Grundstücks angefordert werden sollten, sowie den Leitfaden zum baurechtlichen Status des Bodens, wobei der Fokus hier speziell auf dem bereits Gebauten liegt.

Diese Prüfung ist besonders relevant bei Grundstückstypen, bei denen das Gebäude einen erheblichen Anteil am Gesamtwert der Immobilie hat, wie Landhäuser, historische Gutshöfe, Herrenhäuser oder jedes Grundstück mit Wohnzweck; bei reinen unbebauten Grundstücken verliert dieser Leitfaden an praktischer Relevanz, sollte aber dennoch im Hinterkopf behalten werden, falls irgendwann eine kleine, zunächst unbedeutend erscheinende Hütte oder Nebengebäude auftaucht.

Das Referenzdokument ist die Baugenehmigung (oder der gleichwertige Genehmigungstitel je nach den Vorschriften jeder Gemeinde), die den Bau seinerzeit autorisiert hat, zusammen mit der Fertigstellungsbescheinigung, die belegt, dass der Bau gemäß der Genehmigung ausgeführt wurde. Wenn das Gebäude spätere Um- oder Anbauten erfahren hat, sollte jeder davon über eine eigene Genehmigung verfügen, nicht nur der ursprüngliche Bau, da eine korrekte Erstgenehmigung nicht automatisch spätere Erweiterungen abdeckt, für die keine eigene Genehmigung beantragt wurde.

Die Katasterbescheinigung gibt neben der bebauten Fläche in der Regel auch das angegebene Baujahr an; dieses Datum mit dem der verfügbaren Genehmigung, falls vorhanden, abzugleichen, hilft, mögliche Unstimmigkeiten aufzudecken. Es lohnt sich auch zu prüfen, ob das Gebäude in der Urkunde und im Grundbuchauszug aufgeführt ist, da ein nicht eingetragenes Gebäude darauf hindeuten kann, dass seine Situation nach dem Bau nie ordnungsgemäß formalisiert wurde, auch wenn es für steuerliche und Katasterzwecke schon seit langem existiert.

Gibt es keine Genehmigung, weil das Gebäude sehr alt ist, kann die Möglichkeit bestehen, sich auf eine Form der Anerkennung des bestehenden Zustands zu berufen (Erklärung der Gleichstellung mit einer nicht regelkonformen Situation oder Ähnliches, je nach Bezeichnung in der jeweiligen Region), was keiner Genehmigung entspricht, aber unter bestimmten Bedingungen die Situation teilweise regularisieren kann. Um zu bestätigen, ob dieser Weg anwendbar ist und was er genau bedeutet, ist eine Beratung bei der Gemeinde oder einem Fachtechniker erforderlich, da die Bedingungen je nach örtlicher Vorschrift variieren.

Es lohnt sich, klarzustellen, dass diese Regelung, sofern sie existiert und anwendbar ist, das Gebäude nicht im selben Sinne legal macht wie eine Genehmigung: Sie erkennt normalerweise an, dass aufgrund seines Alters keine Abrissverfügung mehr verlangt werden kann, kann aber weiterhin Einschränkungen für Renovierung, Erweiterung oder Nutzungsänderung in der Zukunft mit sich bringen. Dieses Verständnis verhindert eine zu optimistische Vorstellung davon, was diese Art der verwaltungsrechtlichen Anerkennung tatsächlich bietet, da sie in der Praxis eher wie eine begrenzte Duldung als eine vollständige Regularisierung funktioniert.

Einige Anzeichen sollten genauer untersucht werden: Gebäude, die auf den ersten Blick größer oder neuer wirken als die in der Katasterbescheinigung ausgewiesenen; Hallen oder Lager, die im Laufe der Zeit zu Wohnraum umgebaut wurden, ohne dass diese Nutzungsänderung erfasst ist; oder sichtbare Erweiterungen (ein hinzugefügtes Stockwerk, ein angebauter Anbau), die nicht mit der verfügbaren Dokumentation übereinstimmen. Der Vergleich alter Fotografien des Grundstücks, falls verfügbar, mit dem aktuellen Zustand kann ebenfalls helfen, nicht formell deklarierte Veränderungen zu erkennen.

Es lohnt sich auch, auf den Zustand der Installationen (Strom, Wasser, Abwasser) zu achten: sehr aufwendige Installationen in einem katastermäßig als landwirtschaftlich oder Neben-genutzt eingetragenen Gebäude können auf eine nicht als solche deklarierte, faktische Wohnnutzung hindeuten, was sowohl baurechtliche als auch steuerliche Auswirkungen haben kann, die vor dem Kauf geklärt werden sollten. Eine Heizungsanlage, ein vollständiges Badezimmer oder eine ausgestattete Küche in einer katastermäßig als Lager eingetragenen Halle sind Details, die, auch wenn sie geringfügig erscheinen, meist auf eine andere als die offiziell deklarierte Nutzung hindeuten.

Keines dieser Anzeichen bestätigt für sich allein ein Problem, aber alle rechtfertigen es, direkt nachzufragen und die entsprechende Dokumentation anzufordern, bevor man fortfährt. Der Verkäufer ist sich einer Unregelmäßigkeit möglicherweise nicht bewusst, wenn das Gebäude vor langer Zeit oder von einem früheren Eigentümer errichtet wurde. Daher sollte man diese Fragen angehen, ohne böse Absicht zu unterstellen, aber mit derselben Ernsthaftigkeit wie die übrigen Prüfungen.

Es lohnt sich auch zu fragen, ob jemals versucht wurde, eines der Gebäude zu legalisieren oder zu regularisieren, und welches Ergebnis dieser Vorgang hatte: Ein gescheiterter Legalisierungsversuch ist in der Regel ein klareres Zeichen dafür, dass ein grundlegendes Problem besteht, das man vor dem Kauf gut verstehen sollte, statt anzunehmen, dass es einfach niemand versucht hat. Wenn der Versuch aus einem konkreten, bekannten Grund gescheitert ist, ist diese Information weitaus wertvoller, als bei der eigenen Recherche von null zu beginnen.

Der Kauf eines Grundstücks mit einem nicht deklarierten oder genehmigungslosen Gebäude verhindert den Kauf nicht immer, überträgt dem Käufer aber eine Reihe von Risiken, die man vor der Entscheidung verstehen sollte: die Unmöglichkeit, eine Hypothekenfinanzierung für dieses konkrete Gebäude zu erhalten, Schwierigkeiten bei einer angemessenen Versicherung, Einschränkungen bei künftigen Renovierungen oder Erweiterungen und in manchen Fällen die Möglichkeit, dass die Verwaltung irgendwann die Legalisierung oder, im schlimmsten Fall, den Abriss des ohne Genehmigung Errichteten verlangt. Keines dieser Risiken verschwindet allein durch einen gutgläubigen Kauf; sie gehen zusammen mit dem Eigentum über, sofern sie nicht vor der Unterzeichnung gelöst werden.

Diese Risiken sind nicht in allen Fällen gleich: Ein altes, gefestigtes Gebäude ohne Anzeigen oder laufende Verfahren birgt in der Regel ein anderes Risiko als ein neueres, eindeutig unregelmäßiges. Diesen Unterschied mit Hilfe eines Fachmanns (Architekt, auf Baurecht spezialisierter Anwalt) einzuschätzen, ermöglicht eine fundiertere Entscheidung darüber, ob das Risiko für das konkrete Projekt tragbar ist oder ob das Geschäft überdacht werden sollte, statt jede festgestellte Unregelmäßigkeit automatisch als Grund zu behandeln, das Grundstück ohne weitere Analyse abzulehnen.

Entscheidet man sich trotz einer festgestellten Unregelmäßigkeit fortzufahren, sollte dies ausdrücklich in die Verhandlung einfließen: durch entsprechende Preisanpassung, schriftliche Festhaltung der bekannten Situation im Vertrag und von Anfang an geplante Überlegungen, ob nach dem Kauf versucht wird, das Gebäude zu regularisieren, und mit welchen geschätzten Kosten, statt die Situation einfach hinzunehmen und ihre Folgen später zu entdecken.

Es lohnt sich auch, das Reputationsrisiko und den Verlust an persönlicher Ruhe zu bedenken, die das Leben oder Arbeiten in einem Gebäude mit ungeklärter Situation mit sich bringt: Über die konkreten wirtschaftlichen oder rechtlichen Implikationen hinaus ist für viele Käufer allein die Unsicherheit, nicht zu wissen, ob die Verwaltung irgendwann gegen das Gebäude vorgehen könnte, ein Kostenfaktor, den man bei der Entscheidung, ob sich das Geschäft lohnt, berücksichtigen sollte, auch wenn das objektive Risiko, dass dies tatsächlich eintritt, in der Praxis in vielen konkreten Fällen relativ gering ist.

Der erste Schritt besteht darin, den Verkäufer um alle verfügbaren Unterlagen zu den Gebäuden zu bitten (Genehmigungen, Fertigstellungsbescheinigung, jedes vorhandene technische Projekt) und diese mit dem bei der Besichtigung Beobachteten sowie der Katasterbescheinigung abzugleichen. Ist die vorgelegte Dokumentation unvollständig oder nicht vorhanden, sollte man direkt bei der Gemeinde Informationen zur baurechtlichen Historie des Grundstücks anfordern, einschließlich der Frage, ob ein Sanktions- oder Disziplinarverfahren im Bauwesen läuft, da diese Art von Verfahren von außen möglicherweise nicht sichtbar ist und vom Verkäufer nicht von sich aus erwähnt wird.

Eine unabhängige technische Prüfung durch einen Architekten oder Bautechniker zu beauftragen, ist besonders empfehlenswert, wenn der Wert des Gebäudes einen erheblichen Teil des Gesamtpreises des Grundstücks ausmacht oder wenn das Projekt davon abhängt, dieses Gebäude in Zukunft nutzen, renovieren oder erweitern zu können. Die Kosten dieser Prüfung sind in der Regel gering im Vergleich zum Risiko, nach dem Kauf ein ernstes Problem zu entdecken.

Es lohnt sich, diese Prüfung rechtzeitig vor dem geplanten Unterzeichnungstermin einzuplanen, da das Zusammentragen aller Gemeindedokumente und gegebenenfalls die Beauftragung einer technischen Prüfung mehrere Wochen dauern kann. Diese Prüfung bis zum Ende des Prozesses aufzuschieben, wenn bereits Druck besteht, das Geschäft abzuschließen, führt in der Regel dazu, mehr Risiko einzugehen, als man mit kühlerem Kopf akzeptiert hätte.

Nach Abschluss der Prüfung sollte man die Ergebnisse klar und direkt mit dem Verkäufer besprechen, statt Zweifel für später zurückzuhalten oder sie erst im letzten Moment als reines Verhandlungsargument einzusetzen. Ein transparentes Gespräch über das Gefundene erleichtert in der Regel eine für beide Seiten faire Einigung, sei es durch Preisanpassung, Klärung der Situation oder, bei einem schwerwiegenden Problem, die Entscheidung, das Geschäft nicht fortzusetzen.

Nicht alle Gebäude eines Grundstücks unterliegen der gleichen baurechtlichen Behandlung oder dem gleichen Risikoniveau. Ein Geräteschuppen, ein kleines landwirtschaftliches Lager oder eine Umzäunung unterliegen in der Regel anderen (und im Allgemeinen weniger strengen) Anforderungen als ein Wohnhaus oder eine Halle einer gewissen Größe, gerade weil ihre Nutzung und ihre Auswirkungen unterschiedlich sind. Es lohnt sich, nicht alle Gebäude eines Grundstücks bei der Bewertung ihrer Legalität als einen einzigen homogenen Block zu behandeln, da das Zusammenfassen sehr unterschiedlicher Prüfungen unter einer einzigen oberflächlichen Durchsicht dazu führen kann, dass relevante Nuancen jedes einzelnen übersehen werden.

Das ist relevant, weil es in der Praxis üblich ist, dass ein Grundstück Gebäude mit unterschiedlichem Regularisierungsgrad kombiniert: zum Beispiel ein Wohnhaus mit klarer Genehmigung neben einem Jahre später ohne Genehmigung erweiterten Lager. Jedes Gebäude separat zu prüfen, statt anzunehmen, dass das gesamte Grundstück dieselbe rechtliche Situation aufweist, ergibt ein viel genaueres Bild davon, wo das Risiko tatsächlich liegt, und ermöglicht es, den Preis proportional zum konkret festgestellten Problem zu verhandeln, statt einen pauschalen Abschlag auf das gesamte Grundstück anzuwenden.

Umfasst das Kaufprojekt die Absicht, künftig neue Nebengebäude zu errichten (ein Lager, einen Schuppen, eine Einfriedung), lohnt es sich, die anfängliche baurechtliche Anfrage zu nutzen, um auch zu bestätigen, welche Art von Nebengebäuden unter welchen Bedingungen zulässig ist, statt anzunehmen, dass diese Art kleinerer Bauten überhaupt keines Verfahrens bedarf.

Als allgemeiner Hinweis sollte man bedenken, dass das Fehlen eines Verfahrens nicht dem Fehlen von Vorschriften entspricht: Selbst kleine, scheinbar unbedeutende Bauten können je nach Gemeinde einer Art Mitteilungs- oder Genehmigungspflicht unterliegen, und dies vorab zu prüfen, verhindert, dass man mit guter Absicht, aber ohne die angemessene verwaltungsrechtliche Deckung mit Bauarbeiten beginnt, was langfristig genau die Art von Problem erzeugen kann, die man durch die Überprüfung der Legalität bereits bestehender Gebäude eigentlich vermeiden wollte.