Unterlagen, die Sie vor dem Kauf einer Finca anfordern sollten

Wenn eine Finca gefällt, ist es verlockend, schnell auf ein Angebot oder eine Anzahlung zuzusteuern, bevor die grundlegenden Unterlagen angefordert und geprüft wurden. In der Praxis ist die umgekehrte Reihenfolge meist teurer: Wer die Unterlagen anfordert, bevor er sich verpflichtet, kann Probleme entdecken (eine nicht erwähnte Last, eine Abweichung bei der Fläche, eine geteilte Eigentümerschaft), solange ein kostenloser Rückzug noch leicht möglich ist – statt sie erst zu entdecken, nachdem bereits eine Anzahlung geleistet oder ein Vorvertrag (contrato de arras) unterschrieben wurde, wo ein Rückzug meist Geldverlust oder einen Streit bedeutet.

Das gilt besonders für Fincas, bei denen häufiger als bei städtischem Wohneigentum klärungsbedürftige Situationen auftreten: Fincas, die von mehreren Geschwistern geerbt wurden, ohne dass die Aufteilung förmlich geregelt wurde, Parzellen, die vor Jahren zusammengelegt oder abgetrennt wurden, ohne dass das Grundbuch korrekt aktualisiert wurde, oder Flächen, die seit Jahrzehnten nicht überprüft wurden. Keine dieser Situationen ist zwangsläufig ein unlösbares Problem, aber alle brauchen Zeit zur Klärung, und diese Zeit lässt sich vor der Unterschrift viel leichter finden als danach, wenn der Druck, den Deal abzuschließen, meist zulasten des Käufers geht.

Dieser Leitfaden geht durch, welche Unterlagen es sich lohnt, vom Verkäufer vor der Entscheidung anzufordern, ohne im Detail auf die Überprüfung der tatsächlichen Fläche der Finca einzugehen (das behandelt ein anderer Leitfaden dieser Reihe) oder auf den bauplanungsrechtlichen Status des Grundstücks (dazu gibt es ebenfalls einen eigenen Leitfaden). Das Ziel hier ist enger gefasst: welche Unterlagen anzufordern sind, welche Informationen jede davon liefert und was zu tun ist, wenn eine fehlt oder Fragen aufwirft.

Es lohnt sich außerdem, zwischen den Unterlagen zu unterscheiden, die das Eigentum und den Grundbuchstatus der Finca belegen (Grundbuchauszug, Kaufurkunde), und denen, die über die steuerliche und verwaltungstechnische Situation informieren (IBI, Katasteramt, Genehmigungen). Beide Informationsblöcke ergänzen sich: Der eine bestätigt, wer die Finca rechtmäßig verkaufen darf und unter welchen Bedingungen, der andere liefert praktische Angaben zu Fläche, finanziellen Lasten und der Legalität von Bauten, die für eine fundierte Entscheidung nötig sind. Keiner der beiden Blöcke ersetzt den anderen, und beide verdienen dieselbe Aufmerksamkeit – man sollte nicht annehmen, der eine sei in Ordnung, nur weil der andere es zu sein scheint.

Der Grundbuchauszug, in Spanien nota simple genannt und vom Grundbuchamt ausgestellt, ist wahrscheinlich das wichtigste Dokument überhaupt: Er bestätigt, wer als eingetragener Eigentümer der Finca geführt wird, welche Fläche eingetragen ist, die Beschreibung der Finca und, sehr wichtig, ob eingetragene Lasten bestehen (Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten), die das Grundstück betreffen. Einen aktuellen Grundbuchauszug anzufordern, statt einer alten Kopie, die veraltet sein könnte, ist ein grundlegender Schritt, bevor man in eine ernsthafte Verhandlung eintritt, denn Lasten könnten erst kürzlich eingetragen oder gelöscht worden sein, was eine alte Kopie nicht widerspiegeln würde.

Die Kaufurkunde ergänzt den Grundbuchauszug um Angaben dazu, wie die Finca in die Hände des Verkäufers gelangt ist (Kauf, Erbschaft, Schenkung), und kann zusätzliche Informationen zu Grenzen oder Bedingungen enthalten, die im Grundbuchauszug nicht immer zusammengefasst erscheinen. Wurde die Finca irgendwann geteilt, abgetrennt oder mit anderen zusammengelegt, hilft die Durchsicht dieser früheren Urkunden zu verstehen, ob die aktuelle Konfiguration der Finca korrekt im Grundbuch abgebildet ist und ob es Abweichungen zwischen der Beschreibung und dem tatsächlichen Zustand vor Ort gibt.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Frage, ob der eingetragene Eigentümer genau der Person entspricht, die den Verkauf verhandelt: Verkauft eine andere Person als der eingetragene Eigentümer (ein Bevollmächtigter, ein Erbe, der die Erbschaft noch nicht auf seinen Namen eingetragen hat, ein Vertreter mehrerer Miteigentümer), sollte diese Situation geklärt und vor dem weiteren Vorgehen die Unterlagen angefordert werden, die die Verkaufsbefugnis dieser Person belegen. Diese Prüfung ist einfach durchzuführen und erspart unangenehme Überraschungen beim Notartermin.

Hat die Finca mehr als einen eingetragenen Eigentümer, sollte ebenfalls von Anfang an geklärt werden, ob alle mit dem Verkauf und dessen Bedingungen einverstanden sind, da ein Verkauf in der Regel die Zustimmung aller Miteigentümer erfordert. Der Leitfaden über den Kauf einer Finca zusammen mit mehreren Miteigentümern behandelt diese Situation ausführlicher, sowohl aus der Perspektive des gemeinsamen Kaufs mit anderen als auch aus der des Kaufs einer Finca, die bereits mehrere Eigentümer hat – ein Umstand, der bei geerbten Fincas deutlich häufiger vorkommt, als gemeinhin angenommen wird.

Der letzte Bescheid der IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, die spanische Grundsteuer) dient dazu zu bestätigen, dass die Zahlungen für die Finca auf dem aktuellen Stand sind – eine unbeglichene IBI-Schuld kann je nach Abwicklung des Geschäfts auf den Käufer übergehen – und die Katasterreferenz mit der im Grundbuchauszug und in der Kaufurkunde angegebenen zu vergleichen. Besonders bei Fincas, die aus mehreren Parzellen bestehen, ist es üblich, dass einer einzigen Finca mehrere unterschiedliche Katasterreferenzen zugeordnet sind; deshalb lohnt es sich, die vollständige Liste anzufordern und nicht nur eine einzelne Referenz, und zu prüfen, dass alle davon auch in der Kaufurkunde und im Grundbuchauszug erscheinen.

Die beschreibende und grafische Katasterbescheinigung, erhältlich über das Online-Portal des Katasteramts (Sede Electrónica del Catastro), liefert zusätzliche Informationen zur Katasterfläche, zu den Grenzen und, falls vorhanden, zu den im Kataster erfassten Bauten auf der Finca. Wie im Leitfaden zur Überprüfung der tatsächlichen Fläche einer Finca ausführlicher erklärt wird, kann die Katasterfläche sowohl von der eingetragenen als auch von der tatsächlichen Fläche abweichen; dieses Dokument sollte daher als ein Baustein unter mehreren betrachtet werden, nicht als letztes Wort zur Größe der Finca.

Hat die Finca eine wirtschaftliche Nutzung gehabt (landwirtschaftlich, viehwirtschaftlich, touristisch), kann es sinnvoll sein zu erfragen, ob über die IBI hinaus offene Steuerpflichten oder Rechnungen im Zusammenhang mit dieser Tätigkeit bestehen, sowie ob Beihilfen oder Subventionen mit der Finca verbunden sind, die Verpflichtungen zur Beibehaltung der Nutzung über einen bestimmten Zeitraum mit sich bringen könnten. Im Zweifelsfall kann ein Gestor (spanischer Verwaltungsbevollmächtigter) oder ein Steuerberater helfen, diese Unterlagen richtig zu interpretieren, bevor man sich zum Kauf verpflichtet.

Es lohnt sich außerdem zu prüfen, ob die Finca über Zähler oder Versorgungsanschlüsse (Wasser, Strom) verfügt, die auf den Namen des aktuellen Eigentümers laufen, und ob dazu offene Rechnungen bestehen, denn ein schlecht abgewickelter Eigentümerwechsel kann zu Versorgungsunterbrechungen oder unnötigem Verwaltungsaufwand direkt nach dem Kauf führen. Die letzten verfügbaren Rechnungen für jeden Anschluss anzufordern, auch wenn sie für das Geschäft nicht zwingend erforderlich sind, spart meist Zeit in den ersten Monaten nach der Unterschrift, wenn ohnehin andere, dringendere Angelegenheiten aus dem Kauf selbst zu erledigen sind.

Über das hinaus, was der Grundbuchauszug zu eingetragenen Lasten zeigt, lohnt es sich, den Verkäufer direkt nach Wegerechten, mit Nachbarfincas geteilten Wasserrechten, bestehenden Pachtverhältnissen auf dem Grundstück oder mündlichen Vereinbarungen mit Dritten zu fragen, die die Nutzung der Finca beeinträchtigen könnten, auch wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind. Diese Punkte sind nicht immer förmlich dokumentiert, können aber die künftige Nutzung des Grundstücks erheblich beeinflussen – etwa wenn ein Weg, der über die Finca führt, in Wirklichkeit der einzige Zugang zu einer Nachbarfinca ist.

Verfügt die Finca über Bauten, lohnt es sich, die Baugenehmigung oder das Dokument anzufordern, das deren Legalität belegt, sowie, falls zutreffend, den Energieausweis des Gebäudes; Letzterer ist beim Kauf und Verkauf von Wohngebäuden vorgeschrieben, wobei seine Anwendung auf rein landwirtschaftliche oder Nebenbauten variieren kann – im Zweifel lohnt es sich, dies mit einem Gestor zu klären. Der Leitfaden dazu, was bei einer Finca mit bestehenden Bauten zu prüfen ist, geht darauf näher ein, einschließlich der Frage, wie sich nicht angemeldete Bauten erkennen lassen.

Liegt die Finca schließlich in einem Gebiet mit einer Art Umweltschutz oder besonderer Regulierung (montes de utilidad pública, also öffentlich geschützte Wälder, Uferschutzstreifen an Gewässern, Schutzgebiete), lohnt es sich, jedes diesbezügliche Dokument anzufordern, das der Verkäufer besitzen könnte, und dies in jedem Fall unabhängig bei der zuständigen Behörde vor dem Kauf zu bestätigen, da solche Beschränkungen erheblich einschränken können, was künftig mit der Finca gemacht werden kann.

Verfügt die Finca über einen eigenen Brunnen, ein Wasserbecken oder eine sonstige Wasserentnahmestelle, lohnt es sich ebenfalls, die Unterlagen anzufordern, die die entsprechende Konzession oder das Nutzungsrecht belegen, denn die Wassernutzung auf Fincas unterliegt in der Regel einer behördlichen Genehmigung, die unabhängig vom Grundeigentum ist und in der Regel von der zuständigen Wasserbehörde (Flussgebietsbehörde) verwaltet wird. Ohne eine ordnungsgemäße Konzession kann die Wassernutzung auch nach einem gutgläubigen Kauf der Finca unrechtmäßig bleiben.

Das Zusammenstellen all dieser Unterlagen garantiert nicht, dass der Kauf reibungslos verläuft, verringert aber deutlich das Risiko unangenehmer Überraschungen nach der Unterschrift. Eine praktische Vorgehensweise besteht darin, den Verkäufer bereits beim ersten ernsthaften Kontakt um eine Liste sämtlicher verfügbarer Unterlagen zu bitten (Grundbuchauszug, Kaufurkunde, Katasterreferenzen, letzter IBI-Bescheid und relevante Genehmigungen), statt nach und nach einzelne Dokumente anzufordern, sobald Fragen auftauchen – das verlängert den Prozess meist und erweckt einen wenig hilfreichen Eindruck gegenseitigen Misstrauens. Diese Liste schriftlich zu führen, auch in einfacher Form, hilft zudem, während des gesamten Prozesses klar zu behalten, was noch fehlt und was bereits geprüft wurde.

Ist ein Dokument nicht verfügbar, oder kann der Verkäufer es nicht ohne Weiteres vorlegen, ist das nicht zwangsläufig ein Zeichen von Unredlichkeit, aber ein Anlass zu fragen, warum, und es nötigenfalls unabhängig zu beschaffen – etwa indem man den Grundbuchauszug direkt beim Grundbuchamt anfordert, statt sich allein auf die vom Verkäufer bereitgestellte Kopie zu verlassen. Die Unterstützung eines Notars, Anwalts oder Gestors in dieser Phase hilft, den Inhalt jedes Dokuments richtig zu deuten und zu erkennen, was fehlt, bevor es zu spät ist, dies noch zu verhandeln.

Sobald die grundlegenden Unterlagen zusammengetragen und geprüft sind, besteht der natürliche nächste Schritt meist darin, die tatsächliche Fläche der Finca vor Ort abzugleichen und ihren bauplanungsrechtlichen Status zu bestätigen – zwei Aspekte, die innerhalb derselben Reihe einen eigenen Leitfaden haben und mit demselben Maß an Sorgfalt behandelt werden sollten wie die rein grundbuch- und steuerbezogenen Unterlagen.

Es kommt relativ häufig vor, dass bei der Prüfung der Unterlagen eine kleinere Abweichung auftaucht: eine Fläche, die zwischen Kataster und Grundbuch um einige Meter voneinander abweicht, ein altes Gebäude, das nicht angemeldet ist, ein IBI-Bescheid, der noch auf einen früheren Eigentümer ausgestellt ist und noch nicht aktualisiert wurde. Keine dieser Situationen macht den Kauf für sich genommen ungültig, aber alle verdienen eine klare Erklärung, bevor man weitermacht, und diese Erklärung sollte mit einem konkreten Plan zur Lösung einhergehen, nicht nur mit dem mündlichen Versprechen, dass "sich das später schon klärt" – eine Formulierung, der man mit Vorsicht begegnen sollte, wenn sie Schritte betrifft, die streng genommen Sache des Verkäufers wären, bevor unterschrieben wird.

Ist die Abweichung gewichtiger – eine eingetragene Last, die nicht erwähnt worden war, ein beträchtlicher Flächenunterschied, Zweifel daran, wer tatsächlich zum Verkauf befugt ist –, ist es sinnvoll, die Verhandlung bis zur Klärung auszusetzen, auch wenn Druck besteht, schnell voranzukommen. Ein Notar, Anwalt oder Gestor kann helfen einzuschätzen, ob das Problem gering und lösbar ist oder ob es sich lohnt, das Geschäft zu überdenken oder davon zurückzutreten; in vielen Fällen kann dieser Fachmann auch angeben, wer die Kosten oder den Aufwand zur Klärung der Abweichung vor der Unterschrift tragen sollte – etwas, das schriftlich festgehalten und nicht einfach vorausgesetzt werden sollte.

Es lohnt sich außerdem, eine Kopie aller während des Prozesses erhaltenen Unterlagen aufzubewahren, auch solcher, die sich letztlich nicht als entscheidend für die Kaufentscheidung erweisen. Taucht später ein Zweifel auf – etwa zu einer Grenze, einem Gebäude oder einer Last, die als gelöscht galt –, erleichtern die Originaldokumente die Klärung erheblich, sei es einvernehmlich mit der Gegenseite oder, falls nötig, mit professioneller Hilfe.

Schließlich sei daran erinnert, dass selbst vollständige und ordnungsgemäße Unterlagen keinen sorgfältigen Besuch der Finca selbst ersetzen. Die Papiere informieren über die rechtliche und verwaltungstechnische Situation, aber nur ein Besuch erlaubt es, den tatsächlichen Zustand des Grundstücks, der Bauten und der Umgebung zu prüfen – ein Thema, das der Leitfaden zur Organisation eines Besichtigungstermins vor dem Kauf einer Finca ausführlicher behandelt. Das, was die Unterlagen aussagen, mit dem abzugleichen, was vor Ort zu beobachten ist, ist letztlich der abschließende Schritt, der die Schlussfolgerungen der gesamten vorherigen Unterlagenprüfung bestätigt oder verwirft.