Eine Finca mit mehreren Miteigentümern kaufen

Der Kauf einer Finca zusammen mit Familienangehörigen, Freunden oder Geschäftspartnern ist ein üblicher Weg, um Zugang zu einer Immobilie zu erhalten, die man sich einzeln nur schwer leisten könnte, oder einfach weil das Vorhaben (eine gemeinsam genutzte Freizeit-Finca, ein landwirtschaftlicher Familienbetrieb) gerade deshalb sinnvoll ist, weil es von mehreren Personen geteilt wird. Gemeinsam zu kaufen bedeutet jedoch nicht nur, den Preis aufzuteilen: Es bedeutet auch, Entscheidungen und Verantwortlichkeiten zu teilen und mit der Zeit mögliche Meinungsverschiedenheiten über Nutzung oder Zukunft der Finca.

Zum Zeitpunkt des Kaufs, wenn die Beziehung zwischen den Parteien meist gut ist und die Begeisterung für das Projekt auf ihrem Höhepunkt steht, ist es leicht anzunehmen, dass sich künftige Vereinbarungen von selbst regeln werden, ganz nach dem gesunden Menschenverstand des jeweiligen Moments. Die Erfahrung zeigt, dass dieses Vertrauen, so gut es auch gemeint sein mag, eine klare schriftliche Vereinbarung nicht ersetzt: Die persönlichen Umstände jedes Miteigentümers ändern sich im Laufe der Jahre, und was heute selbstverständlich erscheint, muss es in einiger Zeit nicht mehr sein.

Dieser Leitfaden beleuchtet, was der Kauf einer Finca durch mehrere Personen rechtlich bedeutet, wie das Eigentum aufgeteilt wird und welche Vereinbarungen von Anfang an klar schriftlich festgehalten werden sollten, bevor der Alltag mit der gemeinsamen Finca Vereinbarungen auf die Probe stellt, die bisher nur mündlich bestanden. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, die angesichts der Komplexität dieser Art von Geschäft besonders empfehlenswert ist.

Diese Situation unterscheidet sich vom gemeinsamen Kauf mit einem Ehepartner, mit dem man einen ehelichen Güterstand teilt, für den spezifische familienrechtliche Regeln gelten, die hier nicht behandelt werden; dieser Leitfaden konzentriert sich auf den allgemeineren Fall der Miteigentümerschaft zwischen Personen (Familie, Freunde, Geschäftspartner), die gemeinsam kaufen, ohne diese vorherige rechtliche Bindung.

Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Finca kaufen, wird üblicherweise das errichtet, was als Miteigentümergemeinschaft (proindiviso) bekannt ist: Jeder Miteigentümer ist Inhaber eines Anteils oder Prozentsatzes an der gesamten Finca, nicht an einem konkreten physischen Teil des Grundstücks. Das bedeutet, dass, sofern nichts anderes festgelegt wird, kein Miteigentümer behaupten kann, dass „sein Teil" ein bestimmter Bereich der Finca sei; alle sind Eigentümer der gesamten Finca im jeweils entsprechenden Verhältnis, auch wenn sich die Miteigentümer in der Praxis oft informell darauf einigen, welchen Bereich jeder bevorzugt nutzt, ohne dass dies ihre tatsächliche rechtliche Situation ändert.

Der Anteil jedes Miteigentümers muss nicht gleich groß sein: Er kann sich danach richten, was jeder finanziell beigetragen hat, oder nach jedem anderen Kriterium, das die Parteien vor dem Kauf frei vereinbaren. Dieses Verhältnis sollte klar in der Kaufurkunde festgehalten werden, da es unter anderem den Kostenanteil jedes Einzelnen und den Wertanteil bestimmt, der ihm bei einem künftigen Verkauf oder einer Aufteilung der Finca zusteht. Ein häufiger Fehler ist es, die Anteile zu Beginn nachlässig festzulegen, ohne über künftige Folgen nachzudenken, und Jahre später festzustellen, dass dieses Verhältnis nicht mehr dem entspricht, was jede Partei für gerecht hält.

Es besteht auch die Möglichkeit, die Finca physisch unter den Miteigentümern aufzuteilen, statt sie in Miteigentum zu belassen, mittels einer Parzellierung, die unabhängige Grundstücke mit jeweils einem einzigen Eigentümer entstehen lässt. Diese Option ist nicht immer möglich (sie hängt von der in jeder Gemeinde vorgeschriebenen Mindestparzellengröße und der Beschaffenheit der Finca ab) und sollte von Anfang an in Betracht gezogen werden, wenn die Vorhaben der einzelnen Miteigentümer so unterschiedlich sind, dass sie das Eigentum nicht auf unbestimmte Zeit teilen möchten.

Bevor man sich zwischen der Beibehaltung der Miteigentümergemeinschaft und einer Parzellierung entscheidet, sollte man sich klarmachen, dass beide Optionen unterschiedliche praktische Auswirkungen haben. Die Miteigentümergemeinschaft hält die gesamte Finca unter gemeinsamer Verwaltung zusammen, was von Vorteil sein kann, wenn das Projekt von dieser Einheit profitiert (zum Beispiel ein landwirtschaftlicher Betrieb, der bei einer Aufteilung seinen Sinn verlieren würde), erfordert aber ständige Abstimmung zwischen den Miteigentümern. Die Parzellierung hingegen gibt jedem Eigentümer Autonomie über seine Parzelle, kann aber technisch nicht machbar sein oder den Gesamtwert der Finca mindern, wenn die Aufteilung künstlich wirkt.

Die wichtigste Vereinbarung, und diejenige, die am häufigsten stillschweigend vorausgesetzt wird, ohne formalisiert zu werden, ist die Frage, wie Entscheidungen über die Finca getroffen werden: Wer entscheidet, ob renoviert wird, ob jemand für die Bewirtschaftung eingestellt wird, ob Dritten die Nutzung gestattet wird oder ob sie irgendwann verkauft wird. Von Anfang an klarzustellen, ob Entscheidungen mit Mehrheit der Anteile, einstimmig oder auf andere Weise getroffen werden, vermeidet Blockaden und Missverständnisse, wenn eine wichtige Entscheidung ansteht, besonders wenn die Zahl der Miteigentümer im Laufe der Zeit durch aufeinanderfolgende Erbschaften wächst.

Ebenso sollte vereinbart werden, wie die üblichen Unterhaltskosten der Finca (Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen, gegebenenfalls Bewirtschaftungskosten) aufgeteilt werden und was geschieht, wenn einer der Miteigentümer seinen Anteil zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht übernehmen kann oder will. Für dieses Szenario einen klaren Mechanismus festzulegen, auch wenn es zum Zeitpunkt des Kaufs unwahrscheinlich erscheint, erspart viel Spannung, falls es tatsächlich eintritt, besonders bei Fincas mit hohen Unterhaltskosten oder mit einer produktiven Tätigkeit, die wiederkehrende Ausgaben verursacht.

Ein dritter Punkt, der schriftlich vereinbart werden sollte, ist, was geschieht, wenn einer der Miteigentümer künftig seinen Anteil verkaufen möchte: ob die übrigen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht haben, zu welchen Bedingungen, und was passiert, wenn sie sich nicht auf den Preis dieses Anteils einigen. Ohne eine solche vorherige Vereinbarung kann der Ausstieg eines Miteigentümers zu einem langwierigen und konfliktreichen Prozess werden, besonders wenn zu diesem Zeitpunkt keine gute Beziehung zwischen den Parteien besteht oder wenn der ausscheidungswillige Miteigentümer dringend Liquidität benötigt und die anderen nicht in der Lage sind, seinen Anteil sofort zu übernehmen.

Diese Vereinbarungen zusätzlich zur Kaufurkunde in einem privaten Dokument zwischen den Miteigentümern zu formalisieren, bietet eine zusätzliche Sicherheitsebene. Ein Anwalt kann helfen, dieses Dokument so zu verfassen, dass es klar, ausgewogen und anwendbar ist, falls jemals eine echte Meinungsverschiedenheit zwischen den Parteien entsteht.

Wenn keine vorherige Vereinbarung besteht und eine ernsthafte Meinungsverschiedenheit zwischen Miteigentümern entsteht, sieht das Gesetz als letztes Mittel die Möglichkeit vor, die Aufhebung der Gemeinschaft zu beantragen: Jeder Miteigentümer kann verlangen, dass die Finca physisch geteilt wird (falls möglich) oder, falls das nicht möglich ist oder den Parteien nicht zusagt, dass sie verkauft und der Erlös entsprechend den Anteilen unter allen aufgeteilt wird. Dieser Mechanismus existiert gerade deshalb, weil niemand verpflichtet ist, gegen seinen Willen unbegrenzt in einer Miteigentümergemeinschaft zu verbleiben, selbst wenn die anderen Miteigentümer die Situation lieber so belassen würden, wie sie ist.

Es an diesen Punkt kommen zu lassen, ist in der Regel kostspielig, sowohl zeitlich als auch für die persönliche Beziehung zwischen den Parteien, und genau das versucht eine gute vorherige Vereinbarung zwischen Miteigentümern zu vermeiden. Die meisten ernsthaften Meinungsverschiedenheiten, die in einem solchen Verfahren enden, hätten anders gelöst werden können, wenn man sich vor dem Kauf die Zeit genommen hätte, offen über unterschiedliche Erwartungen unter den künftigen Miteigentümern zu sprechen, statt anzunehmen, dass alle das gemeinsame Vorhaben genau gleich verstehen.

Deshalb lohnt es sich, vor einem gemeinsamen Kauf ein ehrliches Gespräch über die Erwartungen jeder Partei bezüglich der Nutzung der Finca, der voraussichtlichen Nutzungshäufigkeit, des Zeithorizonts der Investition und darüber zu führen, was in Situationen wie einem Todesfall, einer Scheidung oder einem dringenden Liquiditätsbedarf eines der Miteigentümer geschehen würde. Diese Szenarien vorab zu bedenken, so unangenehm es auch sein mag, dies vor dem Kauf zu tun, ist viel einfacher, als sie zu lösen, nachdem sie bereits eingetreten sind.

Ein Todesfall ist insbesondere ein Szenario, das mit besonderer Sorgfalt vorausgeplant werden sollte: Der Anteil des verstorbenen Miteigentümers geht auf seine Erben über, die automatisch zu neuen Miteigentümern der Finca werden, unabhängig davon, ob sie ein wirkliches Interesse an dem mit den anderen geteilten Projekt haben. Dieses Szenario in der vorherigen Vereinbarung zu berücksichtigen, zum Beispiel mit einem Vorkaufsrecht zugunsten der überlebenden Miteigentümer gegenüber den Erben, verhindert, dass die Miteigentümergemeinschaft am Ende aus Personen besteht, die nie Teil des ursprünglichen Projekts waren.

Dieser Abschnitt konzentriert sich auf den gemeinsamen Kauf mit anderen von Anfang an, aber es lohnt sich, auch den umgekehrten Fall zu erwähnen: den Kauf einer Finca, die bereits mehrere Miteigentümer hat (typischerweise eine von mehreren Geschwistern geerbte Finca). In diesem Fall erfordert der Verkauf in der Regel die Zustimmung aller Miteigentümer oder einer Person mit ausreichender Vollmacht, sie zu vertreten, und diese Situation sollte mit der entsprechenden Dokumentation überprüft werden, die im Leitfaden über die vor dem Kauf einer Finca anzufordernden Unterlagen behandelt wird, wobei besonders darauf zu achten ist, ob alle Erben ihr Eigentum bereits formalisiert haben oder ob die Erbschaft noch nicht abgewickelt ist.

Wollen nur einige der Miteigentümer verkaufen, wird das Geschäft komplizierter: Nur einen Anteil an einer Finca in Miteigentümergemeinschaft zu kaufen bedeutet, Teil dieser Gemeinschaft zusammen mit den nicht verkaufenden Miteigentümern zu werden, mit allem, was das hinsichtlich gemeinsamer Entscheidungen bedeutet. Dies ist eine Situation, die man gut verstehen und sorgfältig abwägen sollte, bevor man fortfährt, idealerweise mit für den konkreten Fall spezifischer Rechtsberatung.

In diesem Szenario sollte man sich auch darüber informieren, ob es ein gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten der verbleibenden Miteigentümer gibt, das ihnen unter bestimmten Umständen erlaubt, den verkauften Anteil zu denselben Bedingungen zu erwerben, die dem externen Käufer angeboten wurden. Dies vor einer Verpflichtung mit einem Anwalt zu bestätigen, verhindert, dass man erst bei fortgeschrittener Verhandlung feststellt, dass der Kauf hinfällig werden kann, weil ein anderer Miteigentümer dieses Recht ausübt.

Bei dieser Art des Teilkaufs lohnt es sich außerdem, sich im Voraus über die Beziehung zwischen den bestehenden Miteigentümern zu informieren: Bestehen bereits Meinungsverschiedenheiten über die Finca, bedeutet der Kauf eines Anteils, direkt mitten in diese Dynamik einzusteigen, mit weniger Spielraum, Vereinbarungen für das Zusammenleben von Grund auf neu auszuhandeln, als wenn man gemeinsam mit Personen kauft, mit denen man von Anfang an beschließt, gemeinsam zu kaufen.

Zusätzlich zu dem, was in der öffentlichen Kaufurkunde festgehalten ist (die das Eigentum und die Anteile jedes Miteigentümers vor einem Notar und gegenüber Dritten widerspiegelt), ist es ratsam, eine zusätzliche private Vereinbarung zwischen den Miteigentümern selbst zu formalisieren, die die Fragen des Zusammenlebens ausführlicher regelt: das Entscheidungssystem, die Kostenverteilung, gegebenenfalls die rotierende Nutzung und die Ausstiegsbedingungen für jede der Parteien.

Diese private Vereinbarung ersetzt die öffentliche Urkunde nicht und hat gegenüber Dritten im Allgemeinen nicht dieselbe Wirkung, ist aber zwischen den unterzeichnenden Parteien bindend und dient als klare Referenz, falls künftig eine Meinungsverschiedenheit über das seinerzeit Vereinbarte entsteht. Sie mit Hilfe eines Anwalts zu verfassen, statt sie unter den Miteigentümern selbst zu improvisieren, hilft, Situationen vorauszusehen, die sonst übersehen werden könnten.

Es lohnt sich, diese Vereinbarung von Zeit zu Zeit zu überprüfen und gegebenenfalls zu aktualisieren, besonders wenn sich die Umstände eines der Miteigentümer wesentlich ändern (ein Wohnortwechsel, eine andere familiäre Situation, eine Veränderung der finanziellen Leistungsfähigkeit einer der Parteien). Eine Vereinbarung, die zum Zeitpunkt des Kaufs gut funktionierte, kann mit der Zeit aufhören, die Realität der Miteigentümer widerzuspiegeln.

Schließlich sollte man bedenken, dass keine Vereinbarung, so gut sie auch formuliert ist, das Risiko einer Meinungsverschiedenheit zwischen Miteigentümern vollständig beseitigt; was sie jedoch bewirkt, ist eine deutliche Verringerung der Wahrscheinlichkeit, dass diese Meinungsverschiedenheit zu einem langen und kostspieligen Konflikt wird, indem sie allen Parteien einen klaren Rahmen bietet, auf den sie sich stützen können, wenn eine Diskrepanz bezüglich der Finca auftritt.