Worauf eine Bank bei der Finanzierung eines Landguts achtet

Dieser Ratgeber beschreibt allgemein die Faktoren, die üblicherweise Teil der Prüfung eines Kreditinstituts sind, wenn es einen Hypothekenantrag für ein Landgut bewertet. Es handelt sich nicht um eine abschließende oder allgemeingültige Liste: Jede Bank hat ihre eigenen internen Kriterien, die sich zudem im Laufe der Zeit je nach Risikopolitik des jeweiligen Instituts und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage ändern können. Dieser Ratgeber stellt zudem keine Finanzberatung dar; sein Zweck ist es, orientierend zu vermitteln, worauf eine Bank üblicherweise achtet, damit ein tatsächlicher Antrag besser vorbereitet werden kann.

Einer der ersten Faktoren, die eine Bank üblicherweise prüft, ist die aktuelle und geplante Nutzung des Landguts. Ein Landgut mit laufender landwirtschaftlicher Tätigkeit (Anbau, Viehzucht, Forstwirtschaft), die nachweisbare Einnahmen erzeugt oder erzeugen wird, unterscheidet sich deutlich von einem Landgut ohne definierte Nutzung, mit Freizeitcharakter oder für ein Projekt, das noch entwickelt werden muss. Grundsätzlich gilt: Je klarer und nachweisbarer die Nutzung des Landguts ist, desto mehr Anhaltspunkte hat die Bank, um das Geschäft mit größerer Sicherheit zu bewerten.

Auch der Erhaltungszustand des Landguts und, falls vorhanden, seiner Gebäude spielt üblicherweise eine Rolle: Anlagen in gutem Zustand mit den für ihre Nutzung erforderlichen Versorgungsanschlüssen vermitteln in der Regel den Eindruck eines geringeren Risikos als ein verlassenes Landgut oder eines mit nicht legalisierten Bauten, dessen Situation zudem zusätzliche rechtliche Komplikationen mit sich bringen kann, die die Bank berücksichtigen wird.

Der Wert des Landguts, ermittelt durch ein Gutachten einer zugelassenen Bewertungsgesellschaft, ist das zentrale Element, um das jede Hypothek strukturiert wird, da von ihm unter anderem die dingliche Sicherheit abhängt, die das Darlehen absichert. Bei der Bewertung eines Landguts werden üblicherweise Faktoren wie die nutzbare Fläche, die Art der Bewirtschaftung, die Zufahrt, die Wasserverfügbarkeit, vorhandene Gebäude und die Lage berücksichtigt – Faktoren, die je nach Art des Landguts und Einschätzung des jeweiligen Gutachters unterschiedlich stark ins Gewicht fallen können.

Es sollte bedacht werden, dass der Beleihungswert nicht immer mit dem zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Kaufpreis übereinstimmt: Fällt das Gutachten niedriger aus als dieser Preis, stützt die Bank ihre Analyse in der Regel auf den Beleihungswert, was den Betrag verringern kann, den sie zu finanzieren bereit ist, und den Käufer dazu zwingen kann, mehr Eigenmittel einzubringen. Aus diesem Grund lohnt es sich, bereits vor Verhandlung des Kaufpreises eine realistische Werteinschätzung des Landguts zu haben.

Wie bei jeder Hypothek prüft die Bank die Fähigkeit des Antragstellers, das Darlehen zurückzuzahlen; dazu gehören sein regelmäßiges Einkommen, bestehende weitere Schulden und seine bisherige Kredithistorie. Wenn mit dem Landgut eine landwirtschaftliche Tätigkeit verbunden ist oder verbunden sein wird, kann die Bank auch die aus dieser Tätigkeit erwarteten Einnahmen berücksichtigen, verlangt hierfür jedoch üblicherweise eine gewisse Vorsicht oder Nachweise (handelt es sich beispielsweise um ein neues Projekt ohne Vorgeschichte, kann die Prüfung vorsichtiger ausfallen als bei einem bereits etablierten Betrieb mit nachweisbaren Einnahmen).

In diesem Zusammenhang kann die Vorlage eines klaren und, wenn möglich, dokumentierten Projekts zur geplanten Nutzung des Landguts der Bank helfen, das Geschäft besser zu verstehen, insbesondere wenn ein Teil der Darlehensrückzahlung aus diesen künftigen Einnahmen erwartet wird. Über Einkommen und allgemeine Kredithistorie hinaus bewerten manche Banken, insbesondere auf den Agrarsektor spezialisierte Institute, auch das Profil des Antragstellers im Zusammenhang mit der geplanten Tätigkeit: ob er über einschlägige Erfahrung verfügt, ob er sich hauptberuflich oder nebenberuflich widmen wird oder ob er über eine spezifische Ausbildung verfügt, sofern das Projekt dies erfordert.

Bei Käufern ohne beruflichen Bezug zum Agrarsektor, die das Landgut hauptsächlich für den Eigenbedarf, zur Freizeitnutzung oder als Investition suchen, konzentriert sich die Analyse der Bank in der Regel stärker auf die allgemeine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Antragstellers und weniger auf die geplante Tätigkeit, eben weil es keine an das Landgut gebundene Einnahmequelle zu prüfen gibt. In diesen Fällen behandelt die Bank das Geschäft tendenziell ähnlicher wie eine konventionelle Hypothek, wobei sie dennoch die spezifische Prüfung von Wert und Liquidität der Sicherheit beibehält.

Schließlich prüft die Bank die rechtliche Situation des Landguts im Detail: dass es ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen ist, dass keine nicht angegebenen Vorbelastungen bestehen (weitere Hypothek, Pfändungen, relevante Dienstbarkeiten), dass die Katasterdaten mit dem Grundbuch übereinstimmen und dass die Flächenwidmung sowie etwaige baurechtliche oder umweltrechtliche Einschränkungen mit der geplanten Nutzung des Landguts vereinbar sind. Jede Unregelmäßigkeit in diesen Punkten kann das Geschäft verzögern oder dazu führen, dass die Bank verlangt, die Situation vor Bewilligung des Darlehens zu regularisieren.

Diese rechtliche Prüfung ist nicht allein Sache der Bank: Es empfiehlt sich, dass der Käufer selbst sie im Voraus mit Unterstützung eines Anwalts oder Verwalters durchführt, da das Erkennen eines Grundbuch- oder baurechtlichen Problems vor Beantragung der Hypothek mehr zeitlichen Spielraum zur Lösung lässt, als wenn es erst während der bankinternen Prüfung auftaucht.

Ein besonderer Aspekt, der üblicherweise sorgfältig geprüft wird, ist, ob das Landgut über eine anerkannte Zufahrt verfügt (sei es durch direktes Eigentum an einem Weg oder durch ein ordnungsgemäß formalisiertes Wegerecht), da ein Landgut ohne klare Zufahrt Wert und Liquidität erheblich einbüßen kann, was sich wiederum auf die Bereitschaft der Bank zur Finanzierung auswirkt. Ebenso prüft die Bank in der Regel, wenn sich das Landgut in einem Gebiet mit einem gewissen Grad an Umweltschutz befindet, welche konkreten Nutzungseinschränkungen dieser Schutz mit sich bringt, da diese sowohl den Wert als auch die vorgesehene Nutzung des Landguts beeinflussen können.

In der Praxis ist die Prüfung einer Hypothek für ein Landgut in der Regel kein einzelner Schritt, sondern ein Ablauf in mehreren Phasen: eine erste orientierende Einschätzung anhand der vom Antragsteller zunächst vorgelegten Informationen, gefolgt von einem formellen Gutachten, falls diese erste Einschätzung positiv ausfällt, und schließlich eine umfassendere Risikoanalyse, die das Ergebnis des Gutachtens mit den gesammelten wirtschaftlichen und rechtlichen Unterlagen kombiniert. Dieses Vorgehen zu verstehen hilft, die Erwartungen richtig einzuordnen: Eine anfängliche positive Rückmeldung entspricht noch keiner endgültigen Genehmigung, die üblicherweise vom Ergebnis des Gutachtens und der vollständigen rechtlichen Prüfung abhängt.

Während dieses Prozesses ist es üblich, dass die Bank im Zuge der Prüfung des Vorgangs Klarstellungen oder zusätzliche Unterlagen anfordert, insbesondere wenn das Landgut eine Besonderheit aufweist (mehrere Parzellen, Vorbelastungen, komplexe landwirtschaftliche Tätigkeit). Schnell und klar auf diese Anfragen zu reagieren, beschleunigt in der Regel den Prozess, während Verzögerungen bei der Vorlage von Unterlagen zu den häufigsten Gründen dafür gehören, dass sich ein Geschäft länger hinzieht als ursprünglich geplant.

Auch wenn die endgültige Entscheidung bei der Bank liegt, kann der Antragsteller mehrere Maßnahmen ergreifen, um das Geschäft möglichst günstig darzustellen. Die erste besteht darin, vor der Kontaktaufnahme mit der Bank ein übersichtliches Dossier zum Landgut vorzubereiten: Grundbuch- und Katasterunterlagen, aktuelle Fotos sowie eine ehrliche Beschreibung der geplanten Nutzung, wobei sowohl eine Untertreibung als auch eine Übertreibung der Eigenschaften des Landguts vermieden werden sollte, da jede beim Gutachten festgestellte Abweichung im weiteren Prozess Misstrauen wecken kann.

Die zweite Maßnahme besteht darin, transparent über das für das Landgut geplante Projekt zu sein, auch wenn es noch nicht vollständig ausgereift ist: Eine Bank bewertet in der Regel einen Antragsteller positiver, der seine Pläne ehrlich darlegt, auch wenn diese bescheiden sind oder sich noch in einer frühen Phase befinden, als einen Antragsteller, der ein wenig glaubwürdiges oder übermäßig ambitioniertes Projekt ohne tragfähige Grundlage vorlegt. Die dritte besteht darin, während des gesamten Prozesses eine geordnete persönliche Finanzlage aufrechtzuerhalten und keine neuen Schulden oder ungewöhnlichen Geldbewegungen zu tätigen, solange der Antrag geprüft wird, da dies die Bewertung der Rückzahlungsfähigkeit beeinflussen kann.

Eine vierte hilfreiche Maßnahme ist der Vergleich mehrerer Institute, bevor man sich auf eines festlegt, da derselbe Vorgang je nach Bank und je nach dem zu diesem Zeitpunkt angewandten Risikokriterium für diese Art von Sicherheit unterschiedlich beantwortet werden kann. Dasselbe gut vorbereitete Dossier mehreren Instituten vorzulegen, statt sich auf die erste erhaltene Antwort zu verlassen, verschafft in der Regel einen vollständigeren Überblick über die tatsächlich verfügbaren Optionen, bevor eine endgültige Entscheidung getroffen wird.