Eine geerbte Finca mit mehreren Eigentümern verkaufen

Dieser Leitfaden bietet einen allgemeinen, informativen Überblick darüber, wie der Verkauf einer geerbten ländlichen Finca mit mehreren Eigentümern (Miteigentümern) üblicherweise angegangen wird – meist mehrere Erben, die die Finca als ungeteiltes Miteigentum erhalten. Er ersetzt nicht die Beratung durch einen Anwalt oder Notar, dessen Einschaltung besonders empfehlenswert ist, wenn unter den Miteigentümern keine einstimmige Einigung darüber besteht, ob verkauft werden soll oder nicht, oder über die Verkaufsbedingungen.

Der Verkauf einer Finca mit mehreren Eigentümern bringt eine zusätzliche Koordinationsebene mit sich, die bei einem Alleineigentümer nicht besteht, und dieses Zusammenspiel von Anfang an zu verstehen hilft dabei, die Punkte vorherzusehen, an denen eine Einigung oder, falls diese ausbleibt, rechtliche Beratung nötig sein kann.

Gehört eine Finca mehreren Personen als ungeteiltes Miteigentum, ist es üblich, dass jede Verfügung über die gesamte Finca – und der Verkauf ist die Verfügung schlechthin – die Zustimmung aller Miteigentümer erfordert, da keiner von ihnen allein Eigentümer eines physisch abgegrenzten Teils der Finca ist, sondern eines Anteils am Ganzen. Aus diesem Grund genügt es in der Praxis, dass einer der Miteigentümer nicht einverstanden ist, damit der Verkauf der gesamten Finca ohne weiteres Verfahren nicht voranschreiten kann.

Es gibt eine relevante Ausnahme: Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich seinen eigenen Anteil an der Finca an einen Dritten verkaufen, ohne die Zustimmung der anderen zu benötigen, auch wenn dieses Geschäft für einen Käufer in der Regel weniger attraktiv ist (weil er nicht die gesamte Finca erwirbt, sondern einen Anteil an einer Miteigentumssituation) und in der Regel einem Vorkaufsrecht zugunsten der übrigen Miteigentümer unterliegt, das es ihnen ermöglicht, diesen Anteil zu denselben Bedingungen vor einem außenstehenden Dritten zu erwerben. Dieser Mechanismus sollte stets vor der Erwägung eines Verkaufs eines einzelnen Anteils mit einem Anwalt geprüft werden.

Sind sich alle Miteigentümer über den Verkauf einig, wird üblicherweise eine Person bestimmt (einer der Miteigentümer selbst oder ein Dritter mittels notarieller Vollmacht), die den Prozess koordiniert: Anfragen bearbeitet, Besichtigungen organisiert und die Verhandlung mit interessierten Käufern zentralisiert, um zu vermeiden, dass jeder Miteigentümer getrennt verhandelt und widersprüchliche Botschaften entstehen. Dennoch erfordert die endgültige Unterzeichnung des Kaufvertrags in der Regel das persönliche Erscheinen aller Miteigentümer (oder ihrer ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter) vor dem Notar.

Ebenso sollte im Voraus vereinbart werden, wie der erzielte Betrag aufgeteilt wird – üblicherweise entsprechend dem Anteil jedes Miteigentümers, wobei es Nuancen geben kann, falls einer von ihnen zuvor Ausgaben im Zusammenhang mit der Finca übernommen hat – und was mit den mit dem Verkauf verbundenen Kosten geschieht (Steuern, Verwaltungsgebühren, eine eventuelle Provision einer Immobilienagentur, falls eine beauftragt wurde). Diese Punkte vor Erhalt von Angeboten zu klären, vermeidet unangenehme Verhandlungen in letzter Minute, wenn bereits ein Käufer wartet.

Aus Sicht eines interessierten Käufers sollte das Wissen, dass eine Finca mehrere Eigentümer hat, an sich kein Problem darstellen, solange der Prozess gut organisiert ist und sich alle Miteigentümer tatsächlich über den Verkauf einig sind. Erfahrene Käufer sind jedoch oft vorsichtig bei Fincas, bei denen sie den Eindruck haben, dass die Einstimmigkeit unter den Miteigentümern nicht ganz gefestigt ist, gerade weil ein in letzter Minute an fehlender Einigung zwischen den Verkäufern scheiternder Kauf Zeitverlust und mitunter bereits entstandene Kosten verursacht (etwa wenn bereits ein Optionsvertrag unterzeichnet wurde).

Aus diesem Grund sollten die Miteigentümer zu einer klaren und, wenn möglich, dokumentierten internen Einigung gelangen, bevor die Finca inseriert oder mit ernsthaften Käufern verhandelt wird, statt den Verkauf anzukündigen, ohne vollständig sicher zu sein, dass alle einverstanden sind. Das vermittelt potenziellen Käufern mehr Vertrauen und verringert das Risiko, die Finca mitten im Prozess vom Markt nehmen zu müssen.

Entscheiden sich mehrere Miteigentümer zum Verkauf einer Finca, sollten sie sich auch über den Verkaufskanal einigen: direkter Verkauf, verwaltet von einem der Miteigentümer oder von allen koordiniert, oder die Beauftragung einer auf ländliche Fincas spezialisierten Immobilienagentur mit dem Verkauf. Diese zweite Option erweist sich als besonders nützlich, wenn die Miteigentümer unterschiedlich viel Zeit haben, an verschiedenen Orten wohnen oder es bevorzugen, dass ein neutraler Dritter das Ausfiltern von Anfragen und die Koordination von Besichtigungen übernimmt.

Unabhängig vom gewählten Kanal sollten alle Miteigentümer Einblick in den Prozess haben: wer die Anfragen bearbeitet, welche Angebote eingegangen sind und zu welchen Bedingungen. Das Fehlen gemeinsam genutzter Informationen zwischen den Miteigentümern ist in der Praxis eine häufige Ursache für Misstrauen während des Verkaufsprozesses, selbst wenn keine grundlegende Uneinigkeit über die Verkaufsentscheidung besteht.

Wenn einer oder mehrere Miteigentümer nicht verkaufen möchten und andere schon, gibt es je nach Fall verschiedene Wege, um die Situation zu lösen. Der häufigste ist die interne Verhandlung: Zum Beispiel bieten die verkaufswilligen Miteigentümer den anderen an, deren Anteil zu kaufen, oder umgekehrt, wodurch eine Einigung erzielt wird, ohne die gesamte Finca an einen Dritten verkaufen zu müssen. Dieser Weg ist in der Regel der schnellste und schont die familiären Beziehungen am besten, sofern er möglich ist.

Führt die Verhandlung zu keinem Ergebnis, sieht das Gesetz Mechanismen vor, mit denen jeder Miteigentümer die Aufteilung der gemeinsamen Sache beantragen kann, das heißt, die Beendigung der Miteigentumssituation – entweder durch die physische Teilung der Finca (wo dies möglich ist) oder, wenn die Finca nicht ohne Wertverlust oder ohne Verstoß gegen städtebauliche oder agrarische Vorschriften teilbar ist, durch ihren Verkauf in öffentlicher Versteigerung mit Aufteilung des Erlöses unter den Miteigentümern entsprechend ihrem Anteil. Dies ist ein gerichtlicher Weg, der als letztes Mittel mit anwaltlicher Beratung erwogen werden sollte, da er in der Regel langsamer und wirtschaftlich weniger günstig ist als eine zwischen den Parteien erzielte Einigung.

Um die allgemeinen Optionen zur Aufteilung unter Erben besser zu verstehen, bevor es so weit kommt, kann es hilfreich sein, den Leitfaden zur Aufteilung einer geerbten Finca unter mehreren Erben zu lesen, der das ungeteilte Miteigentum, die Zuweisung mit finanziellem Ausgleich und den gemeinsamen Verkauf als Alternativen vor einem gerichtlichen Verfahren ausführlicher behandelt.

Bevor sie den gerichtlichen Weg beschreiten, greifen viele Familien nützlicherweise auf einen Familienmediator zurück, eine vom Anwalt verschiedene Fachperson, deren Aufgabe es ist, die Kommunikation zwischen den Parteien zu erleichtern und dabei zu helfen, eine für alle akzeptable Einigung zu erarbeiten, ohne vor Gericht ziehen zu müssen. Die Mediation ist nicht immer erfolgreich, aber wenn sie es ist, verläuft sie in der Regel schneller, kostengünstiger und schonender für die familiären Beziehungen als ein streitiges gerichtliches Verfahren.

Sobald unter den Miteigentümern Einigkeit besteht, sollten einige praktische Aspekte mit derselben Aufmerksamkeit behandelt werden wie die eigentliche Verkaufsentscheidung. Einer davon ist, wie die vor dem Verkauf anfallenden Kosten gehandhabt werden (zum Beispiel, wenn die Finca Reparaturen oder Reinigung benötigt, um sich Käufern besser zu präsentieren), wobei im Voraus vereinbart werden sollte, ob diese Kosten vom Endbetrag abgezogen oder anderweitig unter den Miteigentümern aufgeteilt werden. Ein weiterer relevanter Aspekt ist, was geschieht, wenn sich während des Verkaufsprozesses die Umstände eines der Miteigentümer ändern (zum Beispiel wenn einer von ihnen verstirbt und sein Anteil auf seine eigenen Erben übergeht), in welchem Fall es notwendig sein kann, die neuen Eigentümer einzubeziehen, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann.

Findet sich ein Käufer und werden die Bedingungen festgelegt, wird üblicherweise zunächst ein privater Vorvertrag oder Optionsvertrag unterzeichnet, an dem ebenfalls alle Miteigentümer (oder ihre ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter) beteiligt sein müssen, gefolgt von der öffentlichen Kaufurkunde vor dem Notar. In diesem letzten Schritt sollte der Notar im Voraus überprüft haben, dass alle Miteigentümer korrekt identifiziert sind, dass ihre Anteile klar eingetragen sind und dass keine ungelöste Belastung oder ein sonstiger Umstand vorliegt, der die Unterzeichnung im letzten Moment verzögern könnte.

Die Verfügbarkeit aller Miteigentümer für die Unterzeichnung mit ausreichend Vorlauf zu planen – insbesondere wenn einer außerhalb des Ortes oder des Landes wohnt – vermeidet Zeitdruck in letzter Minute, der zu Fehlern oder zur Notwendigkeit führen kann, das Geschäft zu verschieben, was wiederum zu Spannungen mit dem Käufer führen kann, falls dieser eigene Fristen eingeplant hatte.