Besteuerung der Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen: ein Überblick

Dieser Inhalt stellt allgemeine Informationen zu Bildungszwecken dar und ersetzt nicht die Beratung durch einen Steuerberater. Wie die Einkünfte aus der Verpachtung eines ländlichen Anwesens besteuert werden, hängt von der persönlichen Situation des Eigentümers, den Merkmalen des Pachtvertrags und den jeweils geltenden Vorschriften ab, sodass kein Artikel Ihnen eine verlässliche Zahl für Ihren konkreten Fall liefern kann. Dieser Leitfaden erklärt das Konzept und die Variablen, die die steuerliche Behandlung bestimmen, keine Berechnung oder einen Prozentsatz.

Die Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen an Dritte — damit diese sie bewirtschaften, zur Beweidung oder für eine andere Nutzung — ist eine übliche Option für Eigentümer, die das Anwesen nicht selbst bewirtschaften wollen oder können. Die aus dieser Verpachtung erzielten Einkünfte unterliegen einer eigenen steuerlichen Behandlung, die sich von jener unterscheidet, die gelten würde, wenn der Eigentümer das Anwesen selbst bewirtschaften würde, und auch von anderen Steuern, die allein an das Eigentum am Anwesen anknüpfen, wie der Grundsteuer (IBI).

Verpachtet ein Eigentümer, der keine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt, ein ländliches Anwesen an einen Dritten, gelten die erzielten Einkünfte im Allgemeinen für Zwecke der spanischen Einkommensteuer (IRPF) als Einkünfte aus Kapitalvermögen aus unbeweglichem Vermögen, ähnlich wie die Vermietung einer Wohnung besteuert würde, wenn auch mit einigen Besonderheiten, die für ländliche Pachtverträge typisch sind. Diese Einkünfte werden berechnet, indem man von den erzielten Bruttoeinnahmen ausgeht und die nach den Vorschriften abzugsfähigen Ausgaben abzieht, und das Ergebnis fließt zusammen mit den übrigen Einkünften des Eigentümers in dessen Steuererklärung ein.

Zu den abzugsfähigen Ausgaben zählen im Allgemeinen Posten wie die Grundsteuer (IBI) des Anwesens, Zinsen für Darlehen im Zusammenhang mit dessen Erwerb oder Verbesserung, Erhaltungs- und Reparaturkosten oder für das Anwesen abgeschlossene Versicherungen, neben weiteren, die die Vorschriften jeweils anerkennen. Die genaue Liste der abzugsfähigen Ausgaben und ihre Grenzen ändern sich mit den Vorschriften, daher lohnt es sich, diese vor der Berechnung der Nettoeinkünfte aus der Verpachtung mit einem Steuerberater zu bestätigen, statt anzunehmen, dass alle mit dem Anwesen zusammenhängenden Ausgaben automatisch ohne Weiteres abzugsfähig sind.

Verpachtet der Eigentümer das Anwesen hingegen im Rahmen einer eigenen wirtschaftlichen Tätigkeit — zum Beispiel ein Unternehmen, das sich der Verwaltung ländlicher Pachtverträge widmet, oder ein Inhaber, der die Verpachtung mit einer anderen landwirtschaftlichen Tätigkeit so kombiniert, dass das Ganze als wirtschaftliche Tätigkeit gilt —, kann die steuerliche Behandlung von der eines einfachen Kapitalertrags aus unbeweglichem Vermögen abweichen. Das ist eine fachliche Unterscheidung, die Ihr Berater bestätigen sollte, da sie sowohl die Berechnung der Einkünfte als auch die damit verbundenen formalen Pflichten verändert.

Die konkreten Bedingungen des ländlichen Pachtvertrags — Laufzeit, Zahlungsform der Pacht (in Geld oder in Naturalien, was im landwirtschaftlichen Bereich noch relativ üblich ist), Aufteilung der Kosten zwischen Verpächter und Pächter, Verbesserungen zulasten der einen oder anderen Partei — können eigene steuerliche Folgen haben, die vor der Unterzeichnung mit einem Berater geprüft werden sollten. Ein gut formulierter Vertrag, der diese Aspekte klar wiedergibt, erleichtert später sowohl die Steuererklärung als auch die Klärung etwaiger mit dem Pächter auftretender Zweifel.

Wird die Pacht in Naturalien vereinbart — zum Beispiel ein Teil der Ernte anstelle einer Geldzahlung —, gelten spezifische Regeln zur steuerlichen Bewertung dieser Einkünfte, da die Finanzbehörde verlangt, einen Wert anzugeben, auch wenn kein Geld direkt erhalten wurde. Dies ist ein Fall, in dem die Unterstützung durch einen Berater besonders ratsam ist, da die Bewertung von Naturalienzahlungen nicht immer intuitiv ist und ein Rechenfehler Auswirkungen auf die Steuererklärung des Eigentümers haben kann.

Auch eine gemischte Pacht — teils in Geld, teils in Naturalien — ist möglich; in diesem Fall sollte im Vertrag selbst klar dokumentiert werden, wie sich die beiden Zahlungsformen verteilen, damit es später sowohl für den Eigentümer als auch für seinen Berater einfacher ist, jede Komponente der im Steuerjahr erzielten Gesamteinkünfte zu trennen und korrekt zu bewerten.

Das Gesetz über landwirtschaftliche Pachtverträge, das die zivilrechtlichen Aspekte dieser Vertragsart regelt — Mindestlaufzeit, Verlängerungsbedingungen und weitere Aspekte —, unterscheidet sich von den steuerlichen Vorschriften, die bestimmen, wie die erzielten Einkünfte besteuert werden. Beide Regelwerke sollten bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden, und üblicherweise prüft ein auf ländliche Anwesen spezialisierter Anwalt oder Verwalter die zivilrechtlichen Aspekte, während sich ein Steuerberater um die steuerliche Behandlung der Einkünfte kümmert.

Diese beiden Ebenen — zivilrechtlich und steuerlich — nicht zu verwechseln, ist wichtig, weil die jeweiligen Pflichten unabhängig voneinander bestehen: Die korrekte Einhaltung des Gesetzes über landwirtschaftliche Pachtverträge hinsichtlich Laufzeit oder Vertragsbedingungen garantiert für sich genommen nicht, dass die Einkünfte steuerlich korrekt erklärt werden, und umgekehrt. Beide Aspekte von Anfang an mit den passenden Fachleuten zu prüfen, vermeidet, ein Problem auf einer der beiden Ebenen erst zu entdecken, wenn es bereits schwieriger zu korrigieren ist.

Neben der Erklärung der erzielten Einkünfte in der Einkommensteuererklärung kann ein Eigentümer, der ein ländliches Anwesen verpachtet, weitere formale Pflichten haben, etwa den Pächter und die Vertragsbedingungen gegenüber der Finanzbehörde korrekt anzugeben, sofern dies verlangt wird, oder in bestimmten Fällen eine Quellensteuer auf die Einkünfte einzubehalten, wenn der Pächter ein zur Einbehaltung verpflichtetes Unternehmen oder ein entsprechender Berufsangehöriger ist. Diese Pflichten hängen von den konkreten Umständen jeder Verpachtung ab und sollten vor Beginn der Pachteinnahmen mit einem Berater bestätigt werden.

Ist der Eigentümer nicht in Spanien ansässig, gelten zudem spezifische Regeln für Gebietsfremde, die sich sowohl bei der Berechnung der Einkünfte als auch bei den Erklärungspflichten von denen eines ansässigen Eigentümers unterscheiden können. Diese Situation sollte mit einem in der Besteuerung von Gebietsfremden erfahrenen Berater vorausschauend geklärt werden, zumal Fristen und Erklärungsformulare von den für einen steuerlich in Spanien ansässigen Eigentümer üblichen abweichen können.

Die Verpachtung eines Anwesens befreit den Eigentümer nicht von anderen steuerlichen Pflichten, die allein an das Eigentum am Grundstück anknüpfen, wie der Grundsteuer (IBI), die weiterhin — sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren — von demjenigen geschuldet wird, der zum Stichtag der Steuerentstehung als Eigentümer eingetragen ist, wie im dem entsprechenden Steuerleitfaden erläutert. Üblicherweise wird im Pachtvertrag selbst festgelegt, wer diese Kosten in der Praxis trägt, auch wenn gegenüber der Gemeinde formal weiterhin der Eigentümer verpflichtet bleibt.

Entscheidet sich der Eigentümer irgendwann, das Anwesen nicht mehr zu verpachten und selbst zu bewirtschaften, oder umgekehrt, es nicht mehr direkt zu bewirtschaften und stattdessen zu verpachten, hat dieser Wechsel eigene steuerliche Auswirkungen, die vorausschauend mit einem Berater geklärt werden sollten: Man wechselt von einem Regime der wirtschaftlichen Tätigkeit — erläutert im Leitfaden zur steuerlichen Behandlung der landwirtschaftlichen Tätigkeit — zu einem Regime der Einkünfte aus Kapitalvermögen aus unbeweglichem Vermögen, oder umgekehrt, jeweils mit unterschiedlichen Berechnungsregeln und Pflichten.

Und entscheidet sich der Eigentümer, das Anwesen während der Verpachtung zu verkaufen, kann das Bestehen des Pachtvertrags sowohl für den Verkaufsprozess selbst relevant sein — der Käufer muss über die Pachtsituation und etwaige Rechte des Pächters nach dem Gesetz über landwirtschaftliche Pachtverträge informiert werden — als auch, in mancher Hinsicht, für die Besteuerung des Geschäfts, die allgemein im Leitfaden zur Einkommensteuer beim Verkauf eines ländlichen Anwesens erläutert wird.

Es ist üblich, besonders im Rahmen familiärer Landwirtschaftsbetriebe, dass ein Anwesen an ein Kind, ein Geschwisterteil oder ein anderes Familienmitglied verpachtet wird, das die landwirtschaftliche Tätigkeit fortführt, manchmal zu einer im Vergleich zu einem familienfremden Dritten reduzierten Pacht. Diese Art der Verpachtung unter Familienmitgliedern kann eigene steuerliche Implikationen haben, die mit einem Berater geprüft werden sollten, da die Steuervorschriften in bestimmten Fällen verlangen können, das Geschäft für steuerliche Zwecke zum Marktpreis zu bewerten, auch wenn die tatsächliche Vereinbarung zwischen den Parteien anders lautet.

Das bedeutet nicht, dass die Verpachtung an ein Familienmitglied nicht ratsam ist oder dass damit ein Problem verbunden ist: Es handelt sich um eine übliche und rechtmäßige Praxis, sofern sie korrekt dokumentiert wird und der Eigentümer sich der gegebenenfalls anwendbaren Steuerregeln bewusst ist. Ein Berater kann helfen, diese Art der Verpachtung so zu strukturieren, dass sie sowohl zivilrechtlich als auch steuerlich korrekt abgebildet wird, um künftige Probleme mit der Finanzbehörde bei einer Prüfung des Geschäfts zu vermeiden.

Ist die Verpachtung an ein Familienmitglied Teil einer umfassenderen Planung der Zukunft des Betriebs — zum Beispiel als vorbereitender Schritt vor einer künftigen Übertragung des Anwesens an dasselbe Familienmitglied durch Erbschaft oder Schenkung —, lohnt es sich, dies von Anfang an mit dem Berater zu besprechen, damit die Besteuerung der Verpachtung mit der steuerlichen Planung dieser künftigen Übertragung koordiniert wird, statt sie als zwei völlig unabhängige Entscheidungen zu behandeln.

Ein häufiger Fehler besteht darin, die Einkünfte aus einer informellen, mündlich mit einem Nachbarn oder Bekannten ohne schriftlichen Vertrag vereinbarten Verpachtung nicht zu erklären, in der Annahme, dass mangels formalem Dokument keine Erklärungspflicht bestehe. Die steuerliche Pflicht, die erzielten Einkünfte zu erklären, hängt nicht davon ab, ob ein schriftlicher Vertrag besteht, sondern davon, ob tatsächlich eine Pacht als Gegenleistung für die Nutzung des Anwesens gezahlt wird; den Vertrag schriftlich zu formalisieren, ist zudem eine gute Praxis, die sowohl die Steuererklärung als auch den Schutz beider Parteien im Streitfall erleichtert.

Ein weiterer häufiger Fehler besteht darin, Ausgaben abzuziehen, die nicht dem Zeitraum entsprechen, in dem die Pachteinkünfte erzielt wurden, oder die andere, nicht verpachtete Teile des Anwesens betreffen, ohne klar festzuhalten, welche Ausgaben zu welcher Tätigkeit gehören, wenn der Eigentümer die Verpachtung eines Teils des Anwesens mit der direkten Bewirtschaftung eines anderen Teils kombiniert. Einnahmen und Ausgaben jeder Tätigkeit getrennt zu halten, auch wenn sie sich auf dasselbe Anwesen beziehen, erleichtert die Erklärung erheblich und verringert das Fehlerrisiko.

Ebenfalls üblich ist es, die steuerlichen Angaben nicht zu aktualisieren, wenn sich die Pachtbedingungen ändern — eine Vertragsverlängerung mit neuen Bedingungen, eine Änderung der Zahlungsform, die Aufnahme eines neuen Pächters —, in der Annahme, dass die für den vorherigen Vertrag geltenden Regeln ohne Weiteres gültig bleiben. Jede wesentliche Vertragsänderung ist ein guter Zeitpunkt, um mit dem Berater zu prüfen, ob sich an der steuerlichen Behandlung der Einkünfte etwas ändert.

Ein Eigentümer mit mehreren Anwesen oder Parzellen kann diese an unterschiedliche Pächter mit jeweils eigenen Bedingungen und Pachtzinsen vermieten. In solchen Fällen lohnt es sich, für jeden Vertrag ein eigenes Verzeichnis zu führen — Einnahmen, mit jeder Parzelle verbundene Ausgaben, Beginn- und Verlängerungsdaten —, denn obwohl das Endergebnis gemeinsam in die Steuererklärung des Eigentümers einfließt, erleichtert eine nach Anwesen geordnete Information sowohl die Erklärung selbst als auch die Antwort auf eine künftige Anfrage der Finanzbehörde zu einer bestimmten Verpachtung erheblich.

Sind manche Parzellen verpachtet und andere nicht, oder werden manche direkt bewirtschaftet und andere verpachtet, kann sich der Eigentümer innerhalb seines eigenen landwirtschaftlichen Vermögens gleichzeitig mit Einkünften aus Kapitalvermögen und Einkünften aus wirtschaftlicher Tätigkeit auseinandersetzen, jeweils mit eigenen Regeln. Ein Berater mit einem Gesamtüberblick über das gesamte Vermögen, nicht nur über jede Verpachtung einzeln, kann helfen, die Erklärung all dieser Posten korrekt zu koordinieren.

Es lohnt sich, den Pachtvertrag, die Nachweise jeder erhaltenen Pachtzahlung — einschließlich, sofern zutreffend, der Bewertung jeder in Naturalien gezahlten Pacht — sowie die Belege aller abzuziehenden Ausgaben aufzubewahren, wie IBI-Bescheide, Reparaturrechnungen oder Nachweise über Darlehenszinsen im Zusammenhang mit dem Anwesen. Diese Unterlagen stützen nicht nur die jährliche Einkommensteuererklärung, sondern können erforderlich sein, falls die Finanzbehörde irgendwann den Nachweis eines dieser Punkte verlangt.

Es ist zudem ratsam, jede relevante Kommunikation mit dem Pächter über Vertragsänderungen, Vorfälle auf dem Anwesen oder mündliche Vereinbarungen, die später schriftlich formalisiert werden, aufzubewahren, da diese Unterlagen sowohl für steuerliche Zwecke als auch zur Klärung künftiger Unstimmigkeiten über die tatsächlichen Pachtbedingungen nützlich sein können. Eine geordnete, auch einfache Ablage erspart sowohl dem Eigentümer als auch seinem Berater bei der Erklärung Zeit und Komplikationen.