Mehrwertsteuer beim Kauf und Verkauf von Landgütern: Überblick

Dieser Inhalt ist eine allgemeine Information zu Bildungszwecken und ersetzt nicht die Beratung durch einen Steuerberater. Ob beim Kauf eines Landguts Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer (ITP) anfällt, ist eine technische Einstufung, die von den konkreten Umständen des Verkäufers, des Käufers und des Landguts abhängt und vor der Unterzeichnung von einem Fachmann bestätigt werden muss. Dieser Ratgeber enthält keinen Satz und keine Zahl: Ziel ist es, dass Sie die Logik verstehen, die diese beiden Steuern unterscheidet, um zu wissen, welche Fragen zu stellen sind.

Dieser Ratgeber ergänzt den allgemeinen Ratgeber zu Steuern beim Kauf eines Landguts und konzentriert sich speziell auf die Grenze zwischen Mehrwertsteuer und ITP — einen der Aspekte, der am häufigsten Fragen aufwirft, weil er von einer Einstufung abhängt, wer verkauft und unter welchen Bedingungen, die nicht immer auf den ersten Blick offensichtlich ist.

Das spanische Steuersystem unterscheidet als allgemeinen Grundsatz zwischen Geschäften, die von Privatpersonen abgewickelt werden — die der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) unterliegen — und Geschäften, die von Unternehmern oder Freiberuflern im Rahmen ihrer Tätigkeit abgewickelt werden, die grundsätzlich der Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) unterliegen. Auf den Kauf eines Landguts angewandt bedeutet dies, dass die erste relevante Frage nicht ist, was verkauft wird, sondern wer verkauft: eine Privatperson, die ein Gut aus ihrem persönlichen Vermögen abgibt, oder ein Unternehmen, eine Gesellschaft oder ein landwirtschaftlicher Fachmann, der einen mit seiner wirtschaftlichen Tätigkeit verbundenen Vermögenswert überträgt.

Diese Unterscheidung erscheint in der Formulierung einfach, ist es in der Praxis aber nicht unbedingt: Eine natürliche Person kann zugleich steuerlich als Unternehmer Inhaberin eines landwirtschaftlichen Betriebs und als Privatperson Eigentümerin anderer Güter sein, und es ist nicht immer offensichtlich, in welcher Eigenschaft sie ein bestimmtes Landgut verkauft. Diese Einstufung zu bestätigen ist genau der erste Schritt, den der Steuerberater oder Verwalter des Geschäfts vornehmen muss, indem er die tatsächliche Situation des Verkäufers prüft und nicht nur die Art des Landguts.

Auch wenn der Verkäufer Unternehmer oder Freiberufler ist, unterliegen nicht notwendigerweise alle seine Immobilienverkäufe der Mehrwertsteuer: Die Regelung sieht bestimmte Befreiungen vor, unter anderem für die Lieferung von nicht bebaubarem ländlichem Grund und für bestimmte zweite und weitere Lieferungen von Bauwerken. Greift eine dieser Befreiungen, unterliegt das Geschäft der ITP statt der Mehrwertsteuer, obwohl der Verkäufer als Unternehmer handelt — gerade weil die Regelung davon ausgeht, dass diese konkrete Art von Geschäft nicht der Mehrwertsteuer unterliegen soll.

Zudem besteht in bestimmten Fällen und unter bestimmten Voraussetzungen — typischerweise, dass der Käufer seinerseits Unternehmer oder Freiberufler mit Recht auf Vorsteuerabzug in seiner Tätigkeit ist — die Möglichkeit, auf die Befreiung zu verzichten, damit das Geschäft der Mehrwertsteuer statt der ITP unterliegt. Dieser Verzicht ist ein technischer Mechanismus mit konkreten formalen Anforderungen, die im Moment der Beurkundung erfüllt sein müssen, und sollte mit einem Berater geprüft werden, da er nicht immer beiden Parteien des Geschäfts gleichermaßen zugutekommt: Er ändert, wer welche Steuer trägt, und kann für den unternehmerischen Käufer auch dessen spätere Abzugsfähigkeit verändern.

Die Entscheidung, diesen Verzicht auszuüben oder nicht, erfordert in der Praxis in der Regel eine vorherige Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer, denn ihre steuerlichen Interessen in dieser Frage stimmen nicht immer überein: Was für den einen vorteilhaft sein kann, muss es für den anderen nicht sein. Deshalb sollte dieser Punkt rechtzeitig angesprochen werden, mit fachkundiger Beratung beider Parteien, statt ihn als technisches Detail in letzter Minute am Tag der Beurkundung beim Notar hastig zu klären.

Um festzustellen, ob ein konkretes Landgut unter einen dieser Befreiungsfälle fällt — oder ob es sich lohnt, den Verzicht auszuüben, wenn dies möglich ist —, muss sowohl die Art des Grundstücks (bebaubar oder nicht, gemäß der geltenden Bauleitplanung) als auch die Übertragungsgeschichte jedes vorhandenen Bauwerks geprüft werden, um festzustellen, ob es sich um eine erste Lieferung oder eine zweite oder weitere Übertragung handelt. Dies ist eine technische Analyse, die ein Fachmann vor der Unterzeichnung durchführen muss, und nicht etwas, das sich nur durch Betrachten des Landguts ableiten lässt.

Umfasst ein Landgut ein neu errichtetes Bauwerk — zum Beispiel eine kürzlich von einem Bauträger errichtete Landwirtschaftshalle oder eine mit dem Betrieb verbundene neu gebaute Wohnung —, unterliegt üblicherweise die erste Übertragung dieses Bauwerks, die vom Bauträger selbst vorgenommen wird, der Mehrwertsteuer. Spätere Übertragungen desselben Bauwerks — zum Beispiel von einem privaten Eigentümer zum nächsten — fallen dagegen in der Regel unter die ITP, es sei denn, es liegen erneut die Umstände vor, die eine Mehrwertsteuerpflicht rechtfertigen.

Diese Unterscheidung zwischen erster und weiteren Lieferungen ist eine weitere der technischen Nuancen, die der Verwalter oder Berater vor der Unterzeichnung bestätigen sollte, indem er die Geschichte des Bauwerks prüft — wer es entwickelt hat, wann es erstmals übertragen wurde und unter welchen Bedingungen — und nicht nur sein scheinbares Alter. Ein Bauwerk, das neu erscheint, kann je nach seiner Übertragungsgeschichte anders besteuert werden, als man allein aufgrund seines Baujahrs erwarten würde.

Über die Frage hinaus, wer für die Zahlung jeder Steuer verantwortlich ist, hat die Einstufung zwischen Mehrwertsteuer und ITP relevante praktische Folgen für beide Parteien des Geschäfts. Für den Käufer, der als Unternehmer oder Freiberufler handelt, kann die Unterwerfung des Geschäfts unter die Mehrwertsteuer bedeuten, dass er diese Steuer in seiner wirtschaftlichen Tätigkeit vorbehaltlich der allgemeinen Abzugsvoraussetzungen abziehen kann, während die ITP im Allgemeinen nicht auf dieselbe Weise erstattungsfähig ist. Für den Verkäufer kann die Einstufung auch Auswirkungen auf seine eigene Mehrwertsteuerverwaltung der Tätigkeit haben, besonders wenn der Verkauf Teil eines umfassenderen Vorgangs zur Beendigung oder Umstrukturierung seines Betriebs ist.

Unterliegt das Geschäft der Mehrwertsteuer, kommt, wie im allgemeinen Ratgeber zu Steuern beim Kauf eines Landguts erläutert, in der Regel auch die gestaffelte Gebühr für die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) auf die Urkunde ins Spiel — eine zusätzliche, an die Autonomen Gemeinschaften abgetretene Steuer, die bei der Kalkulation der Gesamtkosten des Kaufs berücksichtigt werden sollte. Diese Kombination aus Mehrwertsteuer plus AJD gegenüber einer einzigen ITP ist ein weiterer Faktor, der dazu führen kann, dass die steuerlichen Gesamtkosten zweier scheinbar ähnlicher Geschäfte je nach anwendbarer Steuer unterschiedlich ausfallen.

Vor Abschluss eines Kaufs eines Landguts sollte der Verwalter oder Berater so klar wie möglich schriftlich bestätigen, unter welcher Steuerart das Geschäft besteuert wird — Mehrwertsteuer oder ITP — und warum, damit sowohl Käufer als auch Verkäufer diese Einstufung schriftlich vorliegen haben, bevor sie zum Notar gehen. Diese vorherige Bestätigung vermeidet Meinungsverschiedenheiten in letzter Minute zwischen den Parteien und erleichtert es, dass die Urkunde die zutreffende Steuer korrekt erfasst.

Wenn Sie Zweifel haben, ob Ihr Geschäft unter einen Befreiungsfall fallen könnte, oder wenn Sie den Verzicht auf die Befreiung prüfen möchten, sofern der Käufer Unternehmer ist, sprechen Sie dies so früh wie möglich direkt mit Ihrem Berater an: Diese Mechanismen haben in der Regel formale Anforderungen, die genau im Moment der Beurkundung erfüllt werden müssen, und können nachträglich nicht ohne Weiteres korrigiert werden, wenn sie versäumt wurden.

Beim Kauf eines Landguts, das Teil eines laufenden landwirtschaftlichen Betriebs ist — mit Maschinen, Anlagen, Verträgen oder Rechten, die zusammen mit dem Grundstück übertragen werden —, können sich zusätzliche Fragen stellen, ob ein isolierter Vermögenswert übertragen wird oder eine Gesamtheit von Elementen, die insgesamt als eigenständige wirtschaftliche Einheit gelten könnte, die aus eigener Kraft eine Tätigkeit ausüben kann. Das Mehrwertsteuerrecht sieht für bestimmte Übertragungen dieser Art eine spezifische Behandlung vor, die sich vom einfachen Verkauf einer Immobilie unterscheidet und eigene Anforderungen hat.

Ob ein konkretes Geschäft unter diesen Fall der Übertragung einer eigenständigen wirtschaftlichen Einheit fällt oder ob es sich schlicht um den Verkauf eines Grundstücks mit einigen Nebenelementen handelt, ist eine technische Einstufung, die eine detaillierte Prüfung erfordert, was genau übertragen wird und unter welchen Bedingungen die Tätigkeit nach dem Verkauf fortgeführt wird — oder nicht. Dies ist eine Analyse, die ein Berater mit spezifischer Kenntnis dieser Art von Geschäften vornehmen sollte, denn die steuerlichen Folgen der einen oder anderen Einstufung können für Käufer und Verkäufer erheblich unterschiedlich ausfallen.

Wenn Ihr Geschäft die Fortführung eines bestehenden landwirtschaftlichen Betriebs umfasst — und nicht nur die Übertragung eines leeren Grundstücks —, teilen Sie dies Ihrem Berater ausdrücklich schon in den ersten Gesprächen über den Kauf mit, damit er von Anfang an beurteilen kann, ob dieser spezifische Fall anwendbar ist und welche Unterlagen vorzubereiten sind, um dies gegenüber der Finanzverwaltung gegebenenfalls ordnungsgemäß nachzuweisen.

Ein häufiger Fehler besteht darin, anzunehmen, dass ein Geschäft, weil es sich um ein Landgut handelt, immer der ITP unterliegt, ohne vorher zu prüfen, ob der Verkäufer als Unternehmer oder Freiberufler handelt und ob ein Element vorliegt — ein Neubau, eine laufende landwirtschaftliche Tätigkeit —, das die Mehrwertsteuer ins Spiel bringen könnte. Diese Annahme, auch wenn sie in vielen Fällen zutrifft, gilt nicht immer, und es lohnt sich, sie für jedes konkrete Geschäft zu bestätigen, statt sie als gegeben vorauszusetzen.

Auch der umgekehrte Fehler kommt vor: davon auszugehen, dass ein Geschäft automatisch der Mehrwertsteuer unterliegt, wenn der Verkäufer eine Gesellschaft oder ein landwirtschaftlicher Fachmann ist, ohne zu prüfen, ob eine der in diesem Ratgeber erläuterten Befreiungen greift, insbesondere die für nicht bebaubaren ländlichen Grund. Viele Geschäfte mit unternehmerischem Verkäufer enden gerade wegen dieser Befreiung mit der ITP-Besteuerung, weshalb auch das umgekehrte Ergebnis nicht ohne Bestätigung angenommen werden sollte.

Ein weiterer häufiger Fehler besteht darin, die Einstufung des Geschäfts bis zum letzten Moment aufzuschieben, wenn Preis und Bedingungen mit der Gegenpartei bereits ausgehandelt sind, statt sie zu Beginn der Verhandlung zu bestätigen. Endet das Geschäft mit einer anderen Steuerpflicht als von beiden Parteien erwartet, kann es zu erheblichen Unterschieden bei den Gesamtkosten für Käufer oder Verkäufer kommen, die man besser vor Abschluss der wirtschaftlichen Einigung gekannt hätte, nicht danach.

Der beurkundende Notar nimmt in der Regel die Erklärung der Parteien zur anwendbaren Steuer — Mehrwertsteuer oder ITP — in die Urkunde selbst auf, da diese Einstufung unmittelbare praktische Auswirkungen hat, unter anderem für die Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad), die üblicherweise den Nachweis der Zahlung oder Befreiung der entsprechenden Steuer vor der Eintragung verlangt. Ein Fehler bei dieser Einstufung kann daher neben den eigentlichen steuerlichen Folgen auch zu Verzögerungen bei der Grundbucheintragung führen.

Weder der Notar noch der Grundbuchbeamte bestimmen allein, welche Steuer für das Geschäft gilt: Sie beschränken sich darauf, die von den Parteien vorgelegte Dokumentation entgegenzunehmen und zu prüfen, einschließlich der steuerlichen Einstufung, die diese mit ihrem Verwalter oder Berater festgelegt haben. Die Verantwortung für die korrekte Einstufung des Geschäfts liegt letztlich bei den Parteien und den sie beratenden Steuerfachleuten, nicht bei den Urkundspersonen oder den Grundbuchämtern, die auf Grundlage dessen handeln, was ihnen vorgelegt wird.

Dieser Ratgeber konzentriert sich speziell auf die Grenze zwischen Mehrwertsteuer und ITP, einen der wichtigsten technischen Aspekte beim Kauf eines Landguts, erschöpft aber nicht die gesamte Besteuerung des Geschäfts: Aspekte wie die Bemessungsgrundlage, auf der jede Steuer berechnet wird, Notar- und Grundbuchkosten oder die künftigen Auswirkungen des Kaufs auf die Besteuerung eines etwaigen späteren Verkaufs werden im allgemeinen Ratgeber zu Steuern beim Kauf eines Landguts ausführlicher erläutert, den es ergänzend zu diesem zu lesen lohnt.

Wenn Ihr Geschäft zusätzlich zur Klärung der Einstufung zwischen Mehrwertsteuer und ITP weitere Elemente umfasst — einen laufenden landwirtschaftlichen Betrieb, mehrere Parzellen mit unterschiedlicher katasterlicher Einstufung oder die Beteiligung mehrerer Käufer oder Verkäufer —, ist es in der Regel am effizientesten, einem einzigen Verwalter oder Berater eine Gesamtprüfung des gesamten Geschäfts zu übertragen, statt jeden steuerlichen Aspekt isoliert und ohne Abstimmung untereinander zu klären. Diese Gesamtsicht verringert das Risiko, dass ein für sich genommen gut gelöster Aspekt dennoch einen Widerspruch zu einem anderen Aspekt desselben Geschäfts erzeugt.