Unterlagen, die die Bank üblicherweise für die Finanzierung eines ländlichen Grundstücks verlangt

Dieser Leitfaden fasst allgemein und orientierend die Unterlagen zusammen, die üblicherweise bei der Prüfung der Finanzierung eines ländlichen Grundstücks verlangt werden. Es handelt sich nicht um eine vollständige oder garantierte Liste: Jedes Kreditinstitut hat seine eigenen Anforderungen, die je nach Art des Geschäfts, dem Profil des Antragstellers und dem Zeitpunkt der Anfrage variieren können. Ziel ist es, die Vorbereitung des Großteils der üblichen Unterlagen im Voraus zu erleichtern, nicht die konkreten Angaben zu ersetzen, die jede Bank zu Beginn des Verfahrens mitteilt.

Im Allgemeinen verlangt die Bank üblicherweise Unterlagen, die die Identität und den Rechtsstatus des Grundstücks belegen: einen aktuellen Grundbuchauszug (der die derzeitige Eigentümerschaft und bestehende Lasten zeigt), die Katasterreferenz und, falls das Grundstück aus einem früheren Kauf stammt, die vorherige Kaufurkunde. Besteht das Grundstück aus mehreren Parzellen oder eingetragenen Grundstücken, ist es in der Regel notwendig, die Unterlagen jedes einzelnen gesondert vorzulegen.

Es ist auch üblich, dass Informationen zur Nutzung und den physischen Eigenschaften des Grundstücks verlangt werden: Fläche nach Nutzungsart, Vorhandensein von Bauten (mit deren planungsrechtlichem Status, das heißt, ob sie legalisiert sind oder nicht), Zufahrt, Verfügbarkeit von Wasser oder anderen Versorgungsanschlüssen, sowie jede bekannte Einschränkung (Umweltschutz, Dienstbarkeiten, bestehende Pachtverhältnisse). Diese Information wird üblicherweise sowohl für die interne Analyse der Bank als auch zur Orientierung der später in Auftrag gegebenen Wertermittlung verwendet.

All diese Grundstücksunterlagen vor der Kontaktaufnahme mit einem Institut in einer einzigen, geordneten Mappe zusammenzustellen, erleichtert es, sie schnell mit mehreren Banken gleichzeitig zu teilen, falls man Angebote vergleicht, anstatt jedes Dokument erneut suchen zu müssen, sobald ein anderes Institut es anfordert — in der Praxis eine der einfachsten Möglichkeiten, den gesamten Vergleichsprozess zwischen Instituten zu beschleunigen.

Wie bei jeder Hypothek verlangt die Bank üblicherweise Unterlagen, die die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Antragstellers belegen: Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen oder spezifische Unterlagen, wenn das Einkommen aus landwirtschaftlicher oder einer anderen Wirtschaftstätigkeit stammt), Informationen über andere bestehende Schulden oder finanzielle Verpflichtungen sowie die Bonitätshistorie.

Übt der Antragsteller bereits eine mit dem Grundstück verbundene landwirtschaftliche Tätigkeit aus oder plant dies, kann es nützlich, wenn auch nicht immer verpflichtend sein, zusätzliche Informationen über diese Tätigkeit vorzulegen: Besteht der Betrieb bereits, Unterlagen zu seinen bisherigen wirtschaftlichen Ergebnissen; handelt es sich um ein neues Projekt, jede Unterlage, die zur Begründung seiner Tragfähigkeit beiträgt, etwa ein Geschäftsplan oder Vorstudien, sofern vorhanden.

Neben den Unterlagen zum Grundstück und zum Antragsteller verlangt die Bank üblicherweise Unterlagen, die spezifisch für das Kaufgeschäft sind: den privaten Vertrag oder Anzahlungsvertrag, falls bereits unterzeichnet, Angaben zum vereinbarten Preis sowie Daten des Verkäufers. Ebenfalls üblich ist, dass das Institut selbst im Rahmen des Verfahrens eine Wertermittlung des Grundstücks durch ein zugelassenes Gutachterunternehmen in Auftrag gibt, deren Kosten in der Regel der Antragsteller trägt.

Wird der Kauf von mehreren Personen geplant — etwa von mehreren Familienmitgliedern, die gemeinsam kaufen, oder von Partnern eines Unternehmensprojekts —, verlangt die Bank üblicherweise Unterlagen, die klar zeigen, wie das entstehende Eigentum aufgeteilt wird und, gegebenenfalls, wie jeder Käufer für das Darlehen haftet. Dies kann eine vorherige Vereinbarung zwischen den Käufern über die Aufteilung der Anteile sowie die individuellen wirtschaftlichen Unterlagen jedes Einzelnen umfassen.

Ist der Käufer eine Gesellschaft oder eine Miteigentümergemeinschaft anstelle einer natürlichen Person, umfassen die zusätzlichen Unterlagen in der Regel die Gründungsurkunde der Einheit, die Identifikation ihrer gesetzlichen Vertreter oder Bevollmächtigten und mitunter die Jahresabschlüsse oder die wirtschaftliche Lage der Einheit selbst, zusätzlich zu der der dahinterstehenden natürlichen Personen. Diese Unterlagen im Voraus vorzubereiten ist bei solchen Strukturen besonders wichtig, da ihre Zusammenstellung in der Regel mehr Zeit erfordert als die Unterlagen eines Einzelkäufers.

Verfügt das Grundstück bereits über einen laufenden landwirtschaftlichen Betrieb, oder besteht das Vorhaben des Antragstellers gerade darin, einen solchen zu entwickeln, verlangt die Bank üblicherweise zusätzliche, tätigkeitsspezifische Unterlagen: Besteht der Betrieb bereits, Informationen zu seiner Registrierung (zum Beispiel, ob er als landwirtschaftlicher Betrieb eingetragen ist), wirtschaftliche Ergebnisse der letzten Geschäftsjahre, sofern verfügbar, sowie relevante Verträge (Pacht, Belieferung, Vermarktung), die die Kontinuität der Einnahmen belegen können. Handelt es sich um ein neues Projekt, kann es nützlich sein, einen — auch einfachen — Geschäftsplan vorzulegen, der erläutert, was entwickelt werden soll, mit welchen Mitteln und in welchem ungefähren Zeitrahmen.

Es können auch Informationen zu Rechten oder Verwaltungseintragungen im Zusammenhang mit der landwirtschaftlichen Tätigkeit verlangt werden, etwa Zahlungsansprüche im Rahmen von Förderpolitiken für den Sektor, spezifische Genehmigungen, sofern die Tätigkeit sie erfordert (zum Beispiel für eine bestimmte Art von Viehhaltung), oder Umweltgenehmigungen, wenn sich das Grundstück in einem geschützten Gebiet befindet. Nicht jedes Grundstück erfordert diese Art von Unterlagen, aber es lohnt sich, im Voraus zu klären, ob das konkrete Vorhaben sie benötigt, um dies nicht erst mitten im Antragsverfahren zu entdecken.

Es kommt häufig vor, dass die Bank während der Analyse des Geschäfts zusätzliche Unterlagen zu den ursprünglich vorgelegten anfordert, sei es, weil sie einen bestimmten Punkt klären muss, oder weil die erste Prüfung eine Frage aufgeworfen hat (zum Beispiel eine Abweichung zwischen Kataster und Grundbuch), die vor der Fortsetzung geklärt werden sollte. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass das Geschäft gefährdet ist, sondern gehört zum normalen Analyseprozess, besonders bei ländlichen Grundstücken, wo die ursprünglichen Unterlagen nur selten wirklich jeden Aspekt abdecken, den die Bank prüfen möchte.

Schnell auf solche Anfragen zu reagieren und eine reibungslose Kommunikation mit dem Sachbearbeiter oder Ansprechpartner der Bank aufrechtzuerhalten, ist in der Regel der wirksamste Weg, um zu vermeiden, dass sich das Verfahren unnötig hinzieht. Hängt die noch beizubringende Unterlage von einem Dritten ab (zum Beispiel die Beschaffung einer Bescheinigung vom Rathaus oder Kataster), lohnt es sich, diesen Vorgang so früh wie möglich anzustoßen, da solche Verwaltungsverfahren ihre eigenen Bearbeitungszeiten haben können, die weder der Antragsteller noch die Bank beeinflussen können.

Diese Unterlagen zu sammeln, bevor man sich an die Bank wendet, statt erst mit der Suche zu beginnen, wenn das Verfahren bereits läuft, verkürzt in der Regel die Analysefristen erheblich und vermeidet Unterbrechungen mitten im Verfahren. Insbesondere der aktuelle Grundbuchauszug und die Katasterreferenz sind im Voraus leicht zu beschaffen und bieten zudem eine frühe Gelegenheit, mögliche Abweichungen oder unerwartete Lasten zu entdecken, bevor die Bank sie bei ihrer eigenen Analyse findet.

Besteht ein Zweifel, ob ein bestimmtes Dokument benötigt wird, ist es in der Regel am effektivsten, dies direkt zu Beginn des Verfahrens beim Institut zu erfragen, da jede Bank leicht unterschiedliche Anforderungen haben und diese Liste im Laufe der Zeit aktualisieren kann; dieser Leitfaden bietet eine allgemeine Orientierung, keine abschließende oder endgültige Liste.

Obwohl der Kern der Unterlagen zwischen den Instituten meist ähnlich ist, verfügen manche auf den Agrarsektor spezialisierte Banken über eigene Prozesse und Formulare, die speziell auf Geschäfte mit ländlichen Grundstücken zugeschnitten sind und sich von den generischen Formularen einer Universalbank unterscheiden können, die weniger spezifisch auf diese Art von Sicherheit ausgerichtet sind. In manchen Fällen verlangen diese spezialisierten Institute weniger zusätzliche Unterlagen als eine Universalbank, gerade weil ihr Prozess von vornherein auf diese Art von Geschäft ausgelegt ist.

Aus diesem Grund kann es neben der allgemeinen Vorbereitung der Unterlagen nützlich sein, jedes Institut zu Beginn des Kontakts direkt zu fragen, welches Formular oder welche spezifische Checkliste es für Geschäfte mit ländlichen Grundstücken verwendet, statt anzunehmen, dass der Prozess mit dem einer zuvor bei demselben oder einem anderen Institut abgewickelten Wohnimmobilienhypothek identisch sein wird.

Diese Information von Anfang an zu haben und zu vergleichen, was jedes Institut verlangt, bevor man sich entscheidet, mit welchem man weitermacht, ermöglicht es, die in jedem Fall benötigten Unterlagen vorherzusehen, und erspart die Mühe, auf einmal und unorganisiert alle möglichen Dokumente zusammenzutragen, ohne wirklich zu wissen, welche für dieses konkrete Institut unerlässlich sind und welche nicht.