Marktunterschiede zwischen Provinzen: ein Überblick

Der Markt für ländliche Grundstücke funktioniert nicht in jeder Provinz gleich. Das verfügbare Angebot, das typische Käuferprofil, das Tempo, in dem Grundstücke verkauft werden, und das Preisniveau variieren von einer Provinz zur anderen, und sogar zwischen Comarcas innerhalb derselben Provinz, aus Gründen, die Geographie, die Struktur des ländlichen Grundbesitzes, die Nähe zu städtischen oder Küstengebieten sowie die landwirtschaftliche oder viehwirtschaftliche Tradition jeder Region miteinander verbinden. Dies allgemein zu verstehen, ohne konkrete Zahlen zu benötigen, hilft dabei, jedes Grundstück, das man zu kaufen oder zu verkaufen erwägt, besser einzuordnen.

Diese Variabilität ist keine Besonderheit des Marktes für ländliche Grundstücke in Spanien: Sie ist ein typisches Merkmal jedes wenig standardisierten Immobilienmarkts, auf dem jedes Objekt (jedes Grundstück) in der Praxis einzigartig ist, im Gegensatz zu einem Markt mit homogeneren Produkten, auf dem sich direkte, verlässliche Vergleiche leichter anstellen lassen. Dieses Merkmal von vornherein zu akzeptieren, anstatt eine Einfachheit zu suchen, die der Markt selbst nicht bietet, hilft dabei, sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf realistischere Erwartungen zu entwickeln.

Dieser Leitfaden liefert keine Preisdaten oder Vergleiche zwischen Provinzen — jede konkrete Zahl wäre fast sofort veraltet und, wichtiger noch, wenig repräsentativ, denn der Markt für ländliche Grundstücke ist deutlich weniger homogen als der für städtischen Wohnraum: Innerhalb derselben Provinz kann der Wert eines Grundstücks stärker von seinen individuellen Eigenschaften abhängen als von der Lage als solcher. Ziel hier ist es, die Faktoren zu erklären, die diese Unterschiede erzeugen, und vor allem, wie man in der Praxis damit umgeht.

Es lohnt sich auch klarzustellen, für wen dieser Leitfaden nützlich ist: sowohl für Käufer, um zu verstehen, warum sie in jeder besuchten Provinz unterschiedliche Angebote und Preisniveaus vorfinden, als auch für Verkäufer, um zu verstehen, warum ihr Grundstück je nach Provinz und Comarca, in der es liegt, länger oder kürzer zum Verkauf braucht oder einen anderen Preis erzielt, unabhängig von seinen eigenen Eigenschaften.

Mehrere strukturelle Faktoren erklären, warum der Markt von einer Provinz zur anderen variiert. Die Nähe zu großen städtischen Gebieten oder Küstenzonen erzeugt tendenziell mehr Nachfrage nach Freizeitgrundstücken oder Zweitwohnsitzen, was das Preisniveau dieser Gebiete im Vergleich zu Provinzen im Landesinneren mit geringerem demografischen Druck tendenziell beeinflusst. Die landwirtschaftliche oder viehwirtschaftliche Tradition jeder Provinz beeinflusst auch die Art des verfügbaren Angebots: In manchen Gebieten gibt es mehr aktive Betriebe zum Verkauf, in anderen überwiegen Freizeitgrundstücke ohne produktive Nutzung.

Die durchschnittliche Grundstücksgröße und die Struktur des ländlichen Grundbesitzes — in manchen Gebieten stärker zersplittert, in anderen stärker konzentriert — prägen ebenfalls die Art des Angebots: In manchen Provinzen sind kleine Parzellen häufiger, in anderen überwiegen größere Grundstücke, was sich direkt auf den Käufertyp auswirkt, der sich für jedes Gebiet interessiert. Keiner dieser Faktoren ist fest oder dauerhaft: Die Nachfrage in einem Gebiet kann sich im Laufe der Zeit aus Gründen ändern, die nichts mit dem Grundstücksmarkt selbst zu tun haben, etwa der Verbesserung einer Verkehrsanbindung oder der Entwicklung einer neuen Wirtschaftstätigkeit in der Comarca.

Ein weiterer relevanter Faktor ist das dominierende Käuferprofil in jedem Gebiet: In manchen Provinzen wird die Nachfrage nach ländlichen Grundstücken hauptsächlich von lokalen Käufern mit landwirtschaftlichen oder viehwirtschaftlichen Projekten getragen, während in anderen die Nachfrage von Käufern von außerhalb der Region (aus anderen Regionen oder sogar aus dem Ausland), die an Freizeitgrundstücken oder Zweitwohnsitzen interessiert sind, mehr Gewicht hat. Dieses dominierende Profil beeinflusst sowohl die Art des Grundstücks, das sich in jeder Provinz am leichtesten verkaufen lässt, als auch das Tempo, in dem sich der Markt bewegt — etwas, das man sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf im Hinterkopf behalten sollte.

Im Internet finden sich häufig Listen oder Ranglisten, die „die günstigste Provinz“ oder „die Provinz mit der besten Rendite“ für den Kauf eines ländlichen Grundstücks präsentieren. Solche Inhalte sollten mit großer Vorsicht betrachtet werden: Sie beruhen in der Regel auf sehr allgemeinen Durchschnittswerten, die völlig unterschiedliche Grundstückstypen vermischen — von kleinen Trockenlandparzellen bis zu großen Viehbetrieben — und die daher den tatsächlichen Preis keines bestimmten Grundstückstyps widerspiegeln. Ein Provinzdurchschnitt sagt sehr wenig darüber aus, was ein konkretes Grundstück mit konkreten Eigenschaften kosten wird.

Außerdem veralten diese Daten in der Regel schnell, da der Markt für ländliche Grundstücke, weil er weniger liquide ist als der für städtischen Wohnraum, sich je nachdem, ob es in einem bestimmten Zeitraum relevante Transaktionen gab oder nicht, unterschiedlich entwickeln kann. Eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung auf eine solche Zahl zu stützen, ohne sie mit der Realität vergleichbarer, zu diesem Zeitpunkt inserierter Grundstücke abzugleichen, kann zu unrealistischen Preiserwartungen führen, sowohl nach oben als auch nach unten.

Ein weiteres Problem dieser Ranglisten ist, dass sie ihre Methodik selten klar erläutern: Es ist nicht immer ersichtlich, ob der Durchschnitt nur bestimmte Grundstückstypen einschließt, ob er atypische Transaktionen ausschließt oder ob er auf Angebotspreisen (die erheblich vom endgültigen Verkaufspreis abweichen können) oder auf Urkundenpreisen beruht. Ohne diese Information sollte jede Zahl, die als „der Durchschnittspreis der Provinz X“ präsentiert wird, mit größter Vorsicht behandelt werden und darf keinesfalls als verlässliche Grundlage für die Preisfestsetzung eines konkreten Geschäfts dienen.

Der verlässlichste Weg, das Preisniveau in einem bestimmten Gebiet zu verstehen — sei es beim Kauf oder beim Verkauf —, besteht nicht darin, eine durchschnittliche Provinzzahl zu suchen, sondern vergleichbare Grundstücke nach Größe, Typ, Lage und Zustand heranzuziehen, die zu diesem Zeitpunkt in derselben Gegend inseriert sind. Dies ist dasselbe Prinzip, das bei der Festlegung des Verkaufspreises eines Grundstücks empfohlen wird: Der Preis wird von Fall zu Fall verglichen, nicht aus einer generischen Statistik abgeleitet.

Dieser Vergleich hat den Vorteil, den realen, aktuellen Markt widerzuspiegeln, statt eines historischen Durchschnitts, der die gegenwärtige Situation möglicherweise nicht gut abbildet. Zeigt der Vergleich mehrerer ähnlicher Grundstücke im Gebiet eine einigermaßen konsistente Preisspanne, ist diese Referenz für die Bewertung eines konkreten Geschäfts wesentlich nützlicher als jede generische Zahl, die der Provinz als Ganzes zugeschrieben wird. Gibt es nicht genügend vergleichbare inserierte Grundstücke, kann es empfehlenswert sein, den Vergleich auf benachbarte Comarcas mit ähnlichen Eigenschaften auszuweiten oder eine professionelle Wertermittlung in Anspruch zu nehmen, wenn eine verbindliche Zahl benötigt wird.

Bei diesem Vergleich lohnt es sich, nicht nur auf den Endpreis zu achten, sondern auch darauf, wie lange die vergleichbaren Grundstücke schon inseriert sind: Ein ähnliches Grundstück, das schon lange auf dem Markt ist, ohne verkauft zu werden, kann eher ein Zeichen dafür sein, dass sein Preis über dem liegt, was der lokale Markt zu zahlen bereit ist, als eine verlässliche Referenz für einen erzielbaren Preis. Ebenso kann ein schnell verkauftes Grundstück darauf hindeuten, dass sein Ausgangspreis besonders knapp bemessen war. Beide Angaben — Preis und Verweildauer am Markt — miteinander zu verknüpfen, ergibt ein vollständigeres Bild, als sich nur an der inserierten Zahl zu orientieren.

Für Käufer hilft das Verständnis, dass der Markt zwischen Provinzen aus strukturellen Gründen variiert — und nicht wegen einer festen Hierarchie von „besseren“ und „schlechteren“ Gebieten —, sowohl die Panik zu vermeiden, zu viel zu bezahlen, als auch die Illusion, immer ein Schnäppchen zu finden. Jedes Grundstück sollte in seinem konkreten Kontext bewertet werden: seiner Gegend, seinem Typ, seinem Zustand und der tatsächlichen Nachfrage, die zu diesem Zeitpunkt für dieses spezifische Profil besteht.

Für Verkäufer lohnt es sich, im Hinterkopf zu behalten, dass das Verkaufstempo und das Interesse, das ein Grundstück weckt, sowohl von dessen eigenen Eigenschaften als auch vom Marktkontext der Gegend abhängen — ein Umstand, der weitgehend außerhalb der Kontrolle des Eigentümers liegt. Preiserwartungen an realen Vergleichswerten festzumachen, statt an generischen Zahlen oder an dem, was man glaubt, dass das Grundstück „eigentlich“ wert sein sollte, erleichtert in der Regel sowohl den Verkauf als auch eine reibungslosere Verhandlung, sobald ein interessierter Käufer auftaucht.

Es lohnt sich auch, im Hinterkopf zu behalten, dass Marktunterschiede zwischen Provinzen kein Hindernis sind, das man „überwinden“ muss, sondern schlicht ein Merkmal der Branche, mit dem man von vornherein rechnen sollte. Wer in einer Provinz mit geringerer Nachfrage kauft, kann von mehr Auswahlmöglichkeiten und einem größeren Verhandlungsspielraum profitieren; wer in einer Provinz mit starker Nachfrage verkauft, kann von kürzeren Verkaufszeiten profitieren. Zu verstehen, in welcher Art von Markt man sich bewegt — mehr oder weniger aktiv, mit mehr oder weniger Konkurrenz unter Käufern — hilft dabei, von Beginn des Prozesses an realistische Erwartungen zu setzen, sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf.

Angesichts all dessen besteht der empfehlenswerte praktische Ansatz — sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf — darin, zu akzeptieren, dass es keine objektive und universelle Zahl für den „Marktpreis“ je Provinz gibt, und sie durch einen aktiven, aktuellen Vergleichsprozess zu ersetzen, jedes Mal, wenn ein konkretes Geschäft bewertet wird. Das bedeutet, regelmäßig die Inserate vergleichbarer Grundstücke im interessierenden Gebiet zu prüfen, darauf zu achten, wie sie sich entwickeln (ob sie zurückgezogen werden, ob der Preis sinkt, ob sie schnell verkauft werden), und diese aktuellen Informationen zu nutzen, statt einer festen, aus irgendeiner generischen Quelle gemerkten Zahl.

Für Verkäufer legt derselbe Ansatz nahe, den Vergleich regelmäßig zu überprüfen, solange das Inserat aktiv bleibt, nicht nur zum Zeitpunkt der Veröffentlichung: Besteht nach mehreren Wochen kein echtes Interesse und zeigen vergleichbare Grundstücke im Gebiet eine andere Preisspanne als die ursprünglich festgelegte, kann dies ein vernünftiges Signal sein, den Ausgangspreis zu überdenken, statt starr an der persönlichen Überzeugung festzuhalten, was das Grundstück „eigentlich“ wert sein sollte.