Wie Sie die passende Provinz für Ihr Anwesen wählen

Die Wahl der Provinz wird oft wie ein fast automatischer Vorabschritt behandelt – „ich möchte etwas in der Nähe meines Wohnorts" oder „mir gefällt diese Gegend, weil ich dort im Urlaub war" –, dabei handelt es sich in Wirklichkeit um eine der Entscheidungen, die den Rest der Suche am stärksten prägen. Die Provinz bestimmt von vornherein die Art des Klimas, mit dem gearbeitet wird, die tatsächliche Entfernung zu den Orten, an denen wahrscheinlich weiterhin alltägliche Angelegenheiten und Bedürfnisse erledigt werden, das allgemeine Niveau der im ländlichen Umfeld verfügbaren Dienstleistungen und die Art des Anwesensangebots, aus dem gewählt werden kann. Die Provinz zu wechseln, nachdem die Suche bereits vorangeschritten ist, zwingt fast immer dazu, von vorn zu beginnen.

Das bedeutet nicht, dass es eine objektiv „richtige" Provinz gibt oder dass manche abstrakt besser sind als andere. Es bedeutet, dass jede Provinz ein eigenes Profil hat – Klima, Relief, Struktur des ländlichen Eigentums, Entfernung zu Großstädten – und dass dieses Profil besser oder schlechter zum jeweiligen konkreten Projekt passt. Ein als Wochenend-Zweitwohnsitz gedachtes Anwesen hat ganz andere Standortanforderungen als eines, das für einen landwirtschaftlichen Betrieb mit täglicher Präsenz gedacht ist, oder eines, das als langfristige Kapitalanlage ohne unmittelbare Nutzung erworben wird.

Dieser Leitfaden klassifiziert keine Provinzen und bietet keine geschlossene Empfehlungsliste – dies bewusst zu vermeiden hat einen Grund: Jedes Ranking der „besten Provinzen für den Anwesenskauf" würde zwangsläufig auf Daten beruhen, die sich mit der Zeit ändern und die je nach Anwesenstyp und Projekt jedes Käufers stark variieren. Stattdessen schlägt er eine Methode vor: eine Reihe von Fragen und Kriterien, die, auf den konkreten Fall jeder Person angewendet, dabei helfen, begründet einzugrenzen, auf welche zwei oder drei Provinzen es sich lohnt, die Suche zu konzentrieren, statt sie über das ganze Land zu verstreuen oder sie willkürlich auf eine einzige festzulegen.

Die Reihenfolge, in der die Kriterien in diesem Leitfaden vorgestellt werden – Projekt, Klima, Erreichbarkeit, relativer Preis und Dienstleistungen – ist nicht zufällig gewählt: Sie spiegelt in etwa die Reihenfolge wider, in der sie angewendet werden sollten, damit jeder Filter die Arbeit des nächsten vereinfacht. Zum Beispiel zuerst mit dem Preis zu beginnen, ohne vorher Projekt und dessen klimatische oder erreichbarkeitsbezogene Anforderungen definiert zu haben, führt meist dazu, Anwesen zu vergleichen, die in Wirklichkeit nicht vergleichbar sind, weil sie unterschiedlichen Projekten entsprechen. Die Kriterien hingegen in einer durchdachten Reihenfolge anzuwenden, ermöglicht es, die Phase des Preisvergleichs mit einer bereits aus soliden Gründen vorausgewählten Gruppe von Provinzen zu erreichen, wodurch dieser abschließende Vergleich deutlich aussagekräftiger wird.

Der erste Filter, noch vor jedem anderen, betrifft die Frage, wofür das Anwesen gewollt wird. Ein professionelles landwirtschaftliches Projekt, das von einem bestimmten Anbau abhängt, benötigt Provinzen mit für diesen konkreten Anbau geeigneten Boden- und Klimabedingungen und wahrscheinlich häufige Präsenz des Eigentümers oder eines Verwalters, was wiederum bestimmt, wie viel Entfernung vom gewöhnlichen Wohnsitz vernünftigerweise vertretbar ist. Ein Viehzuchtprojekt hat andere Anforderungen: ausreichende Weideflächen, geeignete Zufahrt für den Transport von Tieren und Versorgungsgütern, und häufig eine geringere Anforderung an die Nähe zu größeren städtischen Zentren als ein Projekt, das Anwesen und alltägliches Familienleben verbindet.

Handelt es sich beim Projekt um einen Zweitwohnsitz oder ein Freizeitanwesen ohne produktive Ausrichtung, ändert sich das Kriterium vollständig: Relevant wird dann die tatsächliche Zeitentfernung vom gewöhnlichen Wohnsitz (nicht nur in Kilometern, was irreführend sein kann, wenn die Zufahrtsstraßen Gebirgsstraßen sind oder saisonal stark befahren werden), die Erreichbarkeit an Wochenenden und die Attraktivität der Umgebung mehr als deren Ertragsfähigkeit. In diesem Fall ist die Suche in der Herkunftsprovinz des Käufers oder in einer gut angebundenen Nachbarprovinz meist praktischer, als in einer entfernten Provinz zu suchen, nur weil die Landschaft auf Fotos attraktiv wirkt.

Ein drittes Projektprofil ist die Kapitalanlage ohne unmittelbare Nutzung: der Kauf von ländlichem Land als Wertanlage, ohne kurzfristige Absicht einer aktiven Bewirtschaftung. Hier verlieren Nähe und Klima relativ an Gewicht gegenüber anderen Faktoren wie der Rechtssicherheit des Geschäfts, dem Zustand der Dokumentation des Anwesens und der absehbaren Entwicklung der Umgebung (zum Beispiel, ob in der Gegend Infrastrukturprojekte angekündigt sind). In jedem Fall sollte nicht aus den Augen verloren werden, dass ein Anwesen ohne Nutzung und Instandhaltung mit der Zeit unabhängig von der Provinz, in der es sich befindet, zum Verfall neigt.

Ehrlich zu klären, welches dieser Profile – oder ein anderes, oder eine Kombination mehrerer – das eigene Projekt am besten beschreibt, ist der Schritt, der alles Folgende am meisten vereinfacht, da er von vornherein eine ganze Reihe von Provinzen ausschließt, die aufgrund von Klima, Entfernung oder Eigentumsstruktur schlicht nicht zum Gesuchten passen, unabhängig davon, wie attraktiv sie aus anderen Gründen erscheinen mögen.

Es empfiehlt sich zudem, vorwegzunehmen, dass sich das Projekt mit der Zeit weiterentwickeln kann, und es lohnt sich, über diese mögliche Veränderung nachzudenken, bevor die Provinz festgelegt wird. Ein zunächst als Freizeitanwesen gekauftes Grundstück kann Jahre später einen kleinen Gemüsegarten oder ein paar Tiere beherbergen, und ein für einen bestimmten landwirtschaftlichen Betrieb gedachtes Anwesen kann seine Tätigkeit diversifizieren, wenn sich die Umstände des Eigentümers ändern. Ohne die Suche durch hypothetische Szenarien überzudimensionieren, empfiehlt es sich dennoch zu prüfen, ob die gewählte Provinz einen angemessenen Spielraum für diese Entwicklung lässt, statt sich so eng an das ursprüngliche Projekt anzupassen, dass jede spätere Veränderung einen Verkauf und eine komplett neue Suche erzwingt.

Klima wird meist in Begriffen persönlicher Vorliebe bewertet („mir gefällt ein trockenes Klima" oder „ich bevorzuge eine grünere Gegend"), aber für jemanden, der ein Anwesen mit einer konkreten Nutzung im Sinn kauft, ist das Klima vor allem ein Kriterium technischer Eignung. Die Art der geplanten Kultur, die Art des zu haltenden Viehs oder sogar die im Jahresverlauf geplante Freizeitnutzung des Anwesens hängen von einem Temperatur-, Niederschlags- und Frostregime ab, das sich zwischen Provinzen und sogar innerhalb derselben Provinz je nach Höhenlage und Ausrichtung des Geländes deutlich unterscheidet.

Dieser Leitfaden geht nicht im Detail darauf ein, welches Klima in welchen Provinzen konkret herrscht – diese Analyse wird im spezifischen Leitfaden zu Klima und Provinz beim Anwesenskauf entwickelt –, doch als allgemeiner Grundsatz sollte man bedenken, dass kein Klima abstrakt „besser" ist: Ein für einen Olivenhain ideales Klima kann für einen Anbau, der mehr Feuchtigkeit benötigt, wenig geeignet sein, und ein mildes, stabiles Klima kann besser zu einem Freizeitprojekt passen als ein extremeres, obwohl Letzteres für bestimmte Kulturen oder an diese Bedingungen angepasstes Vieh vorzuziehen sein kann.

Ein praktischer Aspekt, der früh in die Suche einfließen sollte, ist, dass das „Klima der Provinz" immer eine Vereinfachung darstellt: Innerhalb derselben Provinz koexistieren je nach Meeresnähe, Höhenlage, Hangausrichtung oder Windschutz unterschiedliche Mikroklimata. Deshalb empfiehlt es sich, sich nicht nur auf das allgemeine, mit einer Provinz verbundene Klima zu verlassen, sondern das konkrete Anwesen, wenn möglich, unter verschiedenen Bedingungen zu besichtigen und die verkaufende Partei oder Nachbarn nach seinem Verhalten im Jahresverlauf zu fragen – späte Fröste, Dürren, Überschwemmungen – über das hinaus, was ein allgemeiner Klimadurchschnitt angibt.

Zudem sollte zwischen Klima als Ausgangsbedingung und Klima als zu handhabendem Risiko unterschieden werden. Keine Provinz ist frei von widrigen Wetterereignissen – anhaltenden Dürren, Hitzewellen, außersaisonalen Frösten, Hagelstürmen –, und es geht weniger darum, eine scheinbar immune Provinz zu wählen, was es nicht gibt, als zu verstehen, welche Art von Klimarisiko in der infrage kommenden Gegend am häufigsten auftritt und ob das Projekt vernünftigerweise damit leben kann. Ein besonders spätfrostempfindlicher Anbau kann es beispielsweise erforderlich machen, sich genauer über die Häufigkeit dieses Phänomens in der konkreten Region zu informieren, über das allgemeine Klima der Provinz hinaus, und zu prüfen, ob es machbare Abhilfemaßnahmen gibt (Frostschutzberegnung, Wahl widerstandsfähigerer Sorten), bevor ein Standort allein aus diesem Grund ausgeschlossen oder akzeptiert wird.

Neben dem Klima ist die Erreichbarkeit die zweite große Achse, die Provinzen, die zu einem konkreten Projekt passen, von solchen trennt, die nicht passen. Die entscheidende Frage lautet nicht abstrakt „Ist die Provinz gut angebunden?", sondern „Muss ich in der Nähe des Anwesens wohnen, und falls nicht, wie oft muss ich dorthin fahren, und in welcher Zeit kann ich das vernünftigerweise tun?". Diese Frage hat je nach Projekt sehr unterschiedliche Antworten: Wer täglich auf dem Anwesen wohnen wird, benötigt eine andere Anbindung als wer es nur im Urlaub besucht, und beide benötigen eine andere Anbindung als wer es als Kapitalanlage kauft und es in den ersten Jahren nicht häufig zu besuchen plant.

Der Leitfaden zu Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung bei der Provinzwahl behandelt dieses Kriterium ausführlicher – Hauptstraßen, Entfernung zu städtischen Zentren, tatsächliche Fahrzeit gegenüber Entfernung in Kilometern –, doch hier sei ein zentraler Gedanke vorweggenommen: Die Erreichbarkeit einer Provinz ist nicht in ihrem gesamten Gebiet einheitlich. Provinzen, die insgesamt gut angebunden sind, können konkrete Landkreise mit mangelhafter Zufahrt haben, und umgekehrt können als schlecht angebunden wahrgenommene Provinzen Gebiete haben, die in der Nähe ihrer Hauptverkehrsachsen sehr gut angeschlossen sind. Deshalb sollte die Erreichbarkeit der konkreten Region oder Gegend innerhalb der Provinz bewertet werden, nicht nur die der Provinz als Einheit.

Ein Faktor, der oft übersehen wird, ist die Saisonalität der Zufahrt: Eine Gebirgsstraße kann im Sommer problemlos befahrbar und im Winter durch Schnee oder Eis erschwert sein, und ein ländlicher Weg kann nach starken Regenfällen zu bestimmten Jahreszeiten unpassierbar werden. Gezielt nach der Zufahrt unter den ungünstigsten absehbaren Bedingungen zu fragen – nicht nur an einem sonnigen Besichtigungstag – vermeidet Überraschungen, die erst Monate nach dem Kauf entdeckt werden, wenn es bereits zu spät ist, die Provinzentscheidung zu überdenken.

Zudem sollte Erreichbarkeit nicht nur im Sinne von Straßenverbindungen gedacht werden, sondern im Sinne der gesamten Verkehrsanbindung: Die Nähe zu einem Flughafen oder einem Fernbahnhof kann relevant sein, wenn das Projekt häufige Reisen aus einer anderen Region oder dem Ausland vorsieht, während dies für ein eher lokales Projekt gegenüber der Qualität des Landstraßennetzes unerheblich sein kann. Jedes Käuferprofil hat in dieser Hinsicht seine eigene Rangfolge an Anbindungsbedürfnissen, und es empfiehlt sich, diese klar zu erkennen, bevor eine Provinz allein deshalb ausgeschlossen wird, weil sie ein Erreichbarkeitskriterium nicht erfüllt, das in der Praxis für das konkrete Projekt gar nicht das wichtigste ist.

Es ist verlockend, eine numerische Antwort auf die Frage zu suchen, welche Provinz den besseren Preis pro Hektar oder für ein ähnliches Anwesen bietet, aber jede hier genannte Zahl wäre fast sofort veraltet und, noch wichtiger, wenig nützlich, weil der Preis eines ländlichen Anwesens von sehr vielen parzellenspezifischen Variablen abhängt – Bodenqualität, Wasserverfügbarkeit, vorhandene Bebauung, städtebauliche Situation, konkrete Erreichbarkeit – eher als von der Provinz als allgemeiner Kategorie. Zwei Anwesen in derselben Provinz können sehr unterschiedliche Preise haben, und ein Anwesen in einer insgesamt „teuren" Provinz kann günstiger sein als ein anderes in einer „billigen" Provinz, wenn dessen konkrete Eigenschaften dies rechtfertigen.

Was hingegen ohne Zahlen als allgemeiner Grundsatz vertretbar ist: Der relative Preis ländlicher Anwesen tendiert dazu, je nach Nachfragedruck in der jeweiligen Zone zu variieren: Provinzen in der Nähe großer städtischer Gebiete oder in Küstenregionen mit starker Nachfrage nach Zweitwohnsitzen weisen meist ein anderes Preisniveau auf als Provinzen im Landesinneren mit geringerem demografischem Druck, und innerhalb derselben Provinz haben Anwesen in der Nähe von Ortschaften mit mehr Dienstleistungen meist einen anderen Preis als abgelegenere. Das ist eine Marktdynamik, keine feststehende objektive Zahl, und sollte auch so behandelt werden.

Der zuverlässigste Weg, um zu beurteilen, ob ein Anwesen in seiner Provinz einen angemessenen Preis hat, besteht nicht darin, ihn mit einem angenommenen Durchschnittswert dieser Provinz zu vergleichen, sondern mit ähnlichen Anwesen – in Größe, Typ, Zustand und Lage –, die zum Zeitpunkt der Suche in derselben Zone inseriert sind. Es ist dasselbe Prinzip, das bei der Festlegung des Verkaufspreises eines Anwesens angewendet wird, und es funktioniert ebenso gut, um zu beurteilen, ob der geforderte Preis für ein interessierendes Anwesen innerhalb seines konkreten provinziellen Kontexts angemessen ist, ohne auf allgemeine Statistiken zurückgreifen zu müssen, die den Einzelfall eines Anwesens selten widerspiegeln.

Dieser Leitfaden widmet diesem Thema eine ausführlichere Analyse im Leitfaden zu Marktunterschieden zwischen Provinzen, doch hier sei ein praktischer Gedanke vorweggenommen: Das verfügbare Budget sollte nicht direkt zur Provinzwahl herangezogen werden („ich suche in dieser Provinz, weil sie günstiger erscheint"), sondern umgekehrt – zunächst die Provinzen eingrenzen, die aufgrund von Klima, Erreichbarkeit und verfügbarem Anwesenstyp zum Projekt passen, und erst danach innerhalb dieser kurzen Liste bewerten, in welcher davon das verfügbare Budget den Kauf eines Anwesens mit den notwendigen Mindesteigenschaften ermöglicht. Diese Reihenfolge umzukehren, führt meist dazu, in einer Zone zu kaufen, die wirtschaftlich erschwinglich ist, aber nicht wirklich zum Projekt passt, was langfristig teurer werden kann als die Erwartungen an Fläche oder Zustand des Anwesens innerhalb einer passenderen Provinz anzupassen.

Die letzte große Achse vor der Entscheidung ist das Niveau der im Umfeld des Anwesens verfügbaren Dienstleistungen: Stromversorgung, Wasserverfügbarkeit, Telekommunikationsabdeckung und, falls das Projekt einen dauerhaften Wohnsitz vorsieht, Zugang zu Gesundheitsversorgung und Bildung in angemessener Entfernung. Diese Dienstleistungen hängen nicht nur von der Provinz ab, sondern vor allem von der Gemeinde und der konkreten Lage des Anwesens innerhalb dieser – ein Aspekt, der ausführlich im Leitfaden zu Dienstleistungen und Versorgung, die in jeder Provinz zu prüfen sind, behandelt wird, und der von Fall zu Fall überprüft werden sollte, statt ihn aufgrund des allgemeinen Ansehens der Gegend als selbstverständlich vorauszusetzen.

Mit den fünf genannten Kriterien – Projekt, Klima, Erreichbarkeit, relativer Preis und Dienstleistungen – lässt sich bereits eine recht solide Entscheidungsmethode aufbauen: Statt von einer Liste infrage kommender Provinzen auszugehen und sie einzeln auszuschließen, ist es effektiver, vom eigenen Projekt auszugehen, zu bestimmen, welche klimatischen und erreichbarkeitsbezogenen Bedingungen dieses Projekt wirklich benötigt (nicht die, die in einer Welt ohne Einschränkungen ideal wären), und daraus eine kurze Liste von zwei oder drei Provinzen zu erstellen, die diese Mindestbedingungen erfüllen – innerhalb derer es dann sinnvoll ist, konkrete Anwesen anhand von Preis und Dienstleistungen zu vergleichen.

Es empfiehlt sich, der Versuchung zu widerstehen, die Provinz allein aus emotionalen oder ästhetischen Gründen zu entscheiden, ohne sie mit den tatsächlichen Bedürfnissen des Projekts abzugleichen, ebenso wie der gegenteiligen Versuchung, die Entscheidung überzuoptimieren, indem man auf dem Papier nach der „perfekten" Provinz sucht: In der Praxis können mehrere verschiedene Provinzen für dasselbe Projekt durchaus gut geeignet sein, und das konkrete Anwesen, das am Ende gekauft wird – sein Boden, seine Zufahrt, seine Bebauung, seine städtebauliche Situation – wird fast immer stärker ins Gewicht fallen als die Provinz, in der es sich befindet. Die Provinz grenzt das Suchfeld ein; das konkrete Anwesen entscheidet, ob das Projekt gelingt.

Schließlich sollte bedacht werden, dass diese Entscheidung nicht allein oder auf einmal getroffen werden muss. Mehrere infrage kommende Provinzen zu besuchen, mit örtlichen Eigentümern oder einem auf die Zone spezialisierten Makler zu sprechen und sich Zeit zu nehmen, um zu verstehen, wie das konkrete ländliche Umfeld funktioniert – über das hinaus, was sich von außen ableiten lässt –, liefert meist Informationen, die kein allgemeiner Leitfaden bieten kann, und hilft, die Provinz, die auf dem Papier am geeignetsten erschien, mit größerer Sicherheit zu bestätigen oder zu verwerfen.

Sobald die Provinz oder die kurze Liste infrage kommender Provinzen feststeht, wird die nächste Entscheidungsebene die konkrete Gemeinde: der geltende Bebauungsplan, die verfügbaren kommunalen Dienstleistungen und die demografische Dynamik der Gegend – Aspekte, die ausführlich im Themenblock der Leitfäden zu Gemeinden behandelt werden. Provinz und Gemeinde sind keine voneinander unabhängigen Entscheidungen, sondern zwei aufeinanderfolgende Ebenen desselben Prozesses: Die Provinz steckt den allgemeinen Rahmen ab, und die Gemeinde verfeinert die Entscheidung bis zu der Ebene, auf der sich ein Großteil des Projekterfolgs tatsächlich entscheidet.