GLB-rechten overdragen bij de aankoop of verkoop van een landgoed

Binnen het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB) wordt een deel van de steun van oudsher toegekend via betalingsrechten (entitlements) die verbonden zijn aan de persoon die een bedrijf voert, en niet rechtstreeks aan het fysieke perceel zelf, ook al is voor de activering ervan subsidiabele oppervlakte nodig waarop ze kunnen worden toegepast. Dit mechanisme — het bestaan van rechten die losstaan van de grond die ze activeert — is een van de aspecten die een koper van buiten de landbouwsector het meest kunnen verrassen, omdat het betekent dat het kopen van een landgoed en het kopen van de betalingsrechten die aan het bijbehorende bedrijf verbonden zijn, in beginsel twee verschillende zaken zijn.

Belangrijk: de GLB-regelgeving verandert per periode, en de concrete regels over betalingsrechten — hoe ze worden geactiveerd, hoe ze worden overgedragen en welke eisen aan elke overdracht worden gesteld — veranderen na verloop van tijd. Deze gids legt het algemene concept uit — dat er bij een wijziging van houder mogelijk een formele afhandeling nodig is — zonder de exacte procedure of enig cijfer, percentage of termijn te vermelden; die moeten altijd worden bevestigd bij de bevoegde landbouwdienst of bij een gespecialiseerde GLB-adviseur voordat een koop-verkoopovereenkomst wordt afgesloten.

Niet elk landgoed heeft betalingsrechten. Een landgoed zonder aangegeven landbouwactiviteit in het verleden, of waarvan de vorige houder nooit dit soort steun heeft aangevraagd, heeft in dit opzicht waarschijnlijk niets over te dragen. Daarom is de eerste stap, voordat er over overdracht wordt gesproken, na te gaan of er werkelijk iets is om over te dragen.

Dit mechanisme van rechten die losstaan van de grond bestaat binnen het GLB naast andere steunmechanismen die niet precies op dezelfde manier werken, wat tot verwarring kan leiden als ze niet goed van elkaar worden onderscheiden. Deze gids richt zich specifiek op de logica van de betalingsrechten (entitlements) die aan het bedrijf verbonden zijn en op de behandeling ervan wanneer de houder van het landgoed wijzigt; voor een algemeen overzicht van hoe het GLB zich verhoudt tot de aankoop en verkoop van een landgoed kunt u de inleidende gids van dit cluster raadplegen.

De wijziging van de eigendom van een landgoed — de notariële koopakte — staat op zichzelf niet gelijk aan de overdracht van de betalingsrechten die de verkoper mogelijk aan dat bedrijf heeft verbonden. Het gaat om verschillende procedures bij verschillende instanties: de ene is een civielrechtelijke en registerrechtelijke handeling, de andere is een specifieke administratieve procedure binnen het beheersysteem van het GLB.

Dit betekent dat, als koper en verkoper de situatie van de betalingsrechten niet uitdrukkelijk regelen, het heel goed mogelijk is dat het landgoed van eigenaar verandert terwijl de rechten die aan het vorige bedrijf verbonden waren, in een andere, niet-overgedragen situatie blijven, of zelfs het risico lopen verloren te gaan als ze niet naar behoren worden geactiveerd. Geen van deze situaties lost zichzelf op met het verstrijken van de tijd.

Om deze reden is het, wanneer een landgoed met bekende landbouwactiviteit van eigenaar verandert, raadzaam de kwestie van de betalingsrechten als een aparte afhandeling binnen de transactie te behandelen, met een eigen tijdschema en een eigen administratief aanspreekpunt, parallel aan de notariële en registerrechtelijke afhandeling van de koop-verkoop zelf.

Deze scheiding tussen het civielrechtelijke en het administratieve verrast vaak kopers die van buiten de landbouwsector komen en gewend zijn dat de notariële akte het moment is waarop elk relevant aspect van de transactie formeel wordt geregeld. Bij de betalingsrechten van het GLB is dat niet het geval: de notaris bevestigt de eigendomswijziging van het landgoed, maar heeft geen bevoegdheid over, of informatie over, de situatie van de betalingsrechten die aan het landbouwbedrijf op dat landgoed verbonden zouden kunnen zijn — een aspect dat volledig buiten zijn werkterrein valt.

Dit ontbreken van een automatisch verband tussen beide procedures betekent in de praktijk dat noch koper noch verkoper ervan mag uitgaan dat het administratieve deel zichzelf regelt door het enkele feit dat de notariële akte is ondertekend. Hoe meer weken er verstrijken tussen de ondertekening van de akte en de start van de afhandeling van de betalingsrechten, hoe moeilijker het kan worden om de benodigde informatie te reconstrueren als een van de partijen niet meer beschikbaar is of het contact met zijn gebruikelijke adviseur verliest.

Voordat er een bindend document wordt ondertekend, is het redelijk dat koper en verkoper uitdrukkelijk verduidelijken wat er zal gebeuren met de betalingsrechten die aan het landgoed verbonden zijn, als die bestaan. De algemene opties die zich kunnen voordoen — bijvoorbeeld dat de verkoper de rechten behoudt en toepast op een ander bedrijf, dat ze samen met het landgoed worden overgedragen, of dat een andere vorm van overdracht wordt afgesproken — hangen af van de concrete situatie van elk geval en van de op dat moment geldende regelgeving, en worden hier daarom niet uitgewerkt als een gesloten lijst van geldige opties.

Het is ook goed te verduidelijken wie de administratieve stappen en de eventuele kosten van deze overdracht op zich neemt, en binnen welke termijn dit geregeld moet zijn voordat de transactie wordt afgesloten of voordat een nieuwe campagne begint, aangezien het administratieve tijdschema van het GLB niet altijd samenvalt met het tempo van een onroerendgoedtransactie.

Door in het privécontract of de aanbetalingsovereenkomst zelf schriftelijk vast te leggen hoe deze kwestie zal worden geregeld — al is het maar door te verwijzen naar een latere afspraak met de GLB-adviseur van elke partij — voorkomt u misverstanden als de afhandeling langer duurt dan voorzien.

Het is ook goed te verduidelijken wat er gebeurt als er tijdens de afhandeling een verschil van inzicht ontstaat tussen wat beide partijen dachten te hebben afgesproken en wat uiteindelijk haalbaar blijkt volgens de geldende regelgeving. Door deze mogelijkheid vanaf het begin te voorzien, al is het maar in algemene bewoordingen in het contract zelf, wordt voorkomen dat een administratieve verrassing ook nog eens tot een conflict tussen koper en verkoper leidt.

Een adviseur of deskundige gespecialiseerd in het GLB kent de geldende administratieve procedure voor dit soort overdrachten, de termijnen die per campagne gelden en de documentatie die doorgaans wordt gevraagd. Zijn rol bij een koop-verkoop waarbij betalingsrechten betrokken zijn, is anders dan en aanvullend op die van de notaris of de advocaat die het civielrechtelijke deel van de transactie behandelt: terwijl die laatsten de eigendomswijziging van het landgoed formaliseren, houdt de GLB-adviseur zich bezig met de administratieve situatie van de rechten bij de landbouwdienst.

Door deze professional al vóór de ondertekening te betrekken, en niet erna, kan de transactie worden gepland met het werkelijke administratieve tijdschema in gedachten, in plaats van er achteraf achter te komen dat de termijn om de overdracht te regelen al is verstreken of dat de benodigde documentatie niet op tijd klaar was.

Bij transacties waarbij koper en verkoper elk hun eigen adviseur hebben, kan het nuttig zijn dat beide adviseurs rechtstreeks contact met elkaar opnemen om de afhandeling te coördineren, in plaats van dat alle communicatie uitsluitend via de partijen zelf verloopt. Dit versnelt doorgaans de uitwisseling van technische informatie en verkleint het risico dat iets onvolledig of onnauwkeurig wordt overgebracht tussen koper en verkoper.

Als noch koper noch verkoper al een GLB-adviseur kent, kunnen de bevoegde landbouwdienst van de betreffende autonome regio of het plaatselijke landbouwkantoor aangeven tot wie men zich kan wenden, en bovendien rechtstreeks de administratieve situatie van het betreffende landgoed bevestigen.

De kosten van dit advies zijn doorgaans bescheiden in vergelijking met de waarde van de rechten die op het spel kunnen staan, vooral als het bedrijf een bepaalde omvang of anciënniteit heeft. Toch is het niet verstandig ervan uit te gaan dat de kosten zonder meer haalbaar zullen zijn: het is redelijk om vooraf een offerte te vragen en te vergelijken, net zoals u dat zou doen bij elke andere professionele dienst die met de koop-verkoop te maken heeft.

Als een koop-verkoop wordt afgesloten zonder dat de situatie van de bestaande betalingsrechten wordt geregeld, hangen de gevolgen af van elk concreet geval, maar in algemene zin kan dit leiden tot een waardeverlies voor de verkoper — die rechten die hij niet meer op een ander bedrijf kan activeren, uiteindelijk niet toepast —, tot een teleurgestelde verwachting bij de koper — die ervan uitging dat het landgoed een vorm van steun met zich meebracht die uiteindelijk niet wordt gerealiseerd — of tot een verwarde administratieve situatie die lang duurt om op te lossen.

Geen van deze scenario's is voordelig voor een van beide partijen, en ze zijn allemaal te vermijden door de afhandeling in een vroeg stadium op te pakken. Zelfs als geen van beide partijen de bedoeling had te kwader trouw te handelen, is het simpele gebrek aan informatie over dit mechanisme vaak voldoende om de situatie onnodig ingewikkeld te maken. Daarom is de kernboodschap van deze gids eenvoudig: als een landgoed bekende landbouwactiviteit heeft, moet de kwestie van de betalingsrechten uitdrukkelijk aan de orde worden gesteld vóór de ondertekening, en niet in de ene of de andere richting als vanzelfsprekend worden beschouwd.

Deze gids heeft, net als de rest van het cluster over het GLB op dit platform, een informatief doel: hij helpt te begrijpen waarom de overdracht van rechten aparte aandacht verdient binnen een koop-verkoop, maar vervangt niet de concrete beoordeling die alleen een gespecialiseerde adviseur kan maken met toegang tot de werkelijke situatie van het landgoed en de op het moment van de transactie geldende regelgeving.