Een landgoed verkopen met bestaande pachtovereenkomsten of gebruiksrechten

Een landelijk landgoed kan op het moment dat het te koop wordt gezet een vorm van actief gebruik door een derde hebben: een lopende landbouwpacht, een aan een andere veehouder overgedragen weidegebruik, een aan een buurman toegekend recht van overpad, of elke andere afspraak waardoor iemand anders dan de eigenaar het landgoed geheel of gedeeltelijk kan gebruiken. Verkopen in deze omstandigheden is op zich geen probleem, maar vereist wel dat elke geïnteresseerde koper hier duidelijk en tijdig over wordt geïnformeerd, omdat dit rechtstreeks en praktisch bepaalt wat hij vanaf de eerste dag na het afronden van de aankoop met het landgoed zal kunnen doen.

Dit soort situaties komt vaker voor dan veel eigenaars zich voorstellen, vooral bij geërfde landgoederen of eigendommen die al geruime tijd niet rechtstreeks door de houder worden beheerd. Het is niet ongewoon dat een erfgenaam bij het voorbereiden van de verkoop ontdekt dat er een mondelinge pacht van jaren geleden bestaat, of een informeel toegestaan gebruik dat nooit schriftelijk werd geformaliseerd, en dat nu de verkoop beïnvloedt. In veel gevallen heeft zelfs de eigenaar zelf geen duidelijk beeld van de precieze omvang van dat gebruik totdat hij begint met het verzamelen van de documentatie die nodig is om te verkopen, wat het nog aanbevelenswaardiger maakt tijd te besteden aan deze controle voordat het landgoed publiekelijk wordt geadverteerd.

Deze gids legt in algemene termen uit wat dit soort situatie voor koper en verkoper inhoudt, en welke informatie het goed is te verzamelen voordat het landgoed wordt geadverteerd. Ze gaat niet in op concrete termijnen of wettelijke voorwaarden uit de pachtwetgeving, omdat deze verschillen naargelang het type overeenkomst, de ouderdom ervan en de in elk geval toepasselijke regelgeving, en het nauwkeurig vaststellen ervan altijd specifiek juridisch advies vereist.

Een koper die pas op eigen houtje het bestaan van een pacht of een gebruik door derden ontdekt nadat de onderhandeling al is gevorderd, of zelfs na ondertekening, kan terecht het gevoel hebben dat hem niet alle relevante informatie over wat hij koopt is gegeven. Dit brengt niet alleen de concrete transactie in gevaar, maar kan ook juridische gevolgen hebben voor de verkoper als wordt aangetoond dat hij bekende en voor de aankoopbeslissing relevante informatie heeft verzwegen.

Door al vanaf de advertentie, of op zijn minst vanaf de eerste serieuze gesprekken, te melden dat het landgoed een bestaand gebruik heeft, bereiken alleen kopers de onderhandelingsfase die deze omstandigheid begrijpen en bewust beoordelen, hetzij omdat ze dat gebruik willen behouden, hetzij omdat ze de beëindiging ervan willen onderhandelen, hetzij omdat ze eenvoudigweg liever een ander landgoed zonder die voorwaarde zoeken.

Bovendien helpt het hebben van deze informatie vanaf het begin de verkoper zelf om de situatie van zijn landgoed beter te begrijpen voordat hij verwachtingen over prijs of verkooptermijn vaststelt, aangezien een bestaand gebruik beide aspecten aanzienlijk kan beïnvloeden, afhankelijk van het type pacht of overdracht waar het om gaat.

Voordat de advertentie wordt gepubliceerd, is het goed alle beschikbare documentatie over het bestaande gebruik te verzamelen: de pachtovereenkomst als die er is en schriftelijk is vastgelegd, elke relevante communicatie met de persoon die het landgoed gebruikt, en de informatie waarover men beschikt over sinds wanneer dat gebruik bestaat en onder welke voorwaarden het tot nu toe is verlopen, ook al is er nooit een document geformaliseerd.

Als de pacht of het gebruik mondeling is, zonder schriftelijke overeenkomst, is het toch goed schriftelijk vast te leggen wat men weet — wie het gebruikt, sinds wanneer, onder welke bekende voorwaarden — en die informatie aan een professional voor te leggen zodat deze de werkelijke juridische situatie kan beoordelen, in plaats van er zonder meer van uit te gaan dat het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst betekent dat er geen beschermde rechten bestaan voor wie het landgoed gebruikt.

Het is ook goed vóór het publiceren van de advertentie te praten met de persoon die het bestaande gebruik heeft, als de relatie dat toelaat, om zijn situatie en verwachtingen ten aanzien van de verkoop te begrijpen. In sommige gevallen kan diezelfde persoon geïnteresseerd zijn om het landgoed te kopen of om de beëindiging van het gebruik op een vriendschappelijke manier te onderhandelen, wat het latere proces aanzienlijk kan vereenvoudigen.

Een geïnformeerde koper zal op zijn minst willen weten wie het gebruik van het landgoed heeft, sinds wanneer, onder welke voorwaarden en of er een document bestaat dat dit regelt. Hij zal ook willen begrijpen welke gevolgen dat gebruik heeft voor zijn eigen plannen: of hij de overeengekomen pachtsom of tegenprestatie kan blijven ontvangen, of hij rechtstreeks kan onderhandelen met wie het landgoed gebruikt, of of hij moet wachten tot het bestaande gebruik volledig eindigt voordat hij vrij over het eigendom kan beschikken.

Het is gebruikelijk dat een koper zijn eigen juridisch advies wil inwinnen voordat hij verdergaat met een transactie van dit type, juist omdat de gevolgen van een bestaande pacht of gebruik afhangen van technische aspecten die een professional van zijn vertrouwen het beste kan beoordelen, en niet alleen op basis van de informatie die de verkoper hem rechtstreeks geeft.

In sommige concrete gevallen kan het bestaan van een actief gebruik zelfs aantrekkelijk zijn voor bepaalde kopers — bijvoorbeeld voor wie actief op zoek is naar een landgoed dat al vanaf het eerst mogelijke moment een vorm van rendement oplevert —, terwijl het voor andere kopers een doorslaggevende factor kan zijn om de transactie volledig af te wijzen. Daarom is het goed deze informatie te behandelen als nog een objectief gegeven van de advertentie, zonder het vooraf als een probleem of als een duidelijk voordeel voor te stellen, en elke koper te laten beoordelen volgens zijn eigen doelen met het landgoed.

De regelgeving die pachtovereenkomsten en andere vormen van gebruik van landgoederen regelt, kent technische bijzonderheden — duur, voorwaarden voor verlenging, rechten van wie het landgoed gebruikt ten opzichte van de nieuwe eigenaar — die verschillen naargelang het type overeenkomst, de ontstaansdatum ervan en andere concrete factoren van elk geval. Deze gids kan en wil geen algemene termijnen of wettelijke voorwaarden vastleggen, omdat elk cijfer of elke termijn die in algemene zin zou worden aangeboden, mogelijk niet correct van toepassing is op een specifieke situatie en tot verkeerde verwachtingen kan leiden.

Om deze reden is het, voordat een landgoed met een bestaand gebruik wordt geadverteerd, of op zijn minst voordat een verkoopovereenkomst wordt afgesloten, sterk aan te raden een advocaat of adviseur te raadplegen die gespecialiseerd is in dit soort situaties. Een professional kan nauwkeurig uitleggen welke rechten de persoon heeft die het landgoed gebruikt, welke verplichtingen de verkoop overdraagt aan de nieuwe eigenaar, en hoe deze situatie het beste in de koopovereenkomst kan worden vastgelegd.

Dit advies vanaf het begin inwinnen, en niet alleen wanneer tijdens de onderhandeling een concrete twijfel opduikt, voorkomt doorgaans verrassingen en versnelt het proces, omdat het mogelijk maakt de situatie met zekerheid aan de koper uit te leggen en duidelijke antwoorden te geven op de vragen die hij naar verwachting over dit aspect van het landgoed zal stellen. De kosten van dit professionele advies zijn doorgaans redelijk in vergelijking met het risico een transactie op een onzekere juridische basis af te sluiten, of op het laatste moment voorwaarden te moeten heronderhandelen wanneer de koper op eigen houtje een nuance ontdekt die de verkoper niet had verduidelijkt.

In de advertentie zelf is het niet nodig elke voorwaarde van het bestaande gebruik in detail te vermelden, maar het is wel goed duidelijk te melden dat het landgoed een actieve pacht of gebruik heeft, met de vermelding dat meer informatie beschikbaar wordt gesteld aan serieuze geïnteresseerden die daarom vragen. Deze omstandigheid volledig verzwijgen in de advertentie, ook al wordt ze later tijdens de bezichtiging toegelicht, kan de indruk wekken dat is geprobeerd het belang ervan te minimaliseren.

Tijdens de onderhandeling is het goed transparant te zijn over wat men wel en niet met zekerheid weet over de juridische situatie van het bestaande gebruik, en categorische uitspraken over termijnen of rechten te vermijden die niet door een professional zijn bevestigd. Het is beter rustig te zeggen dat er advies wordt ingewonnen bij een advocaat voordat een concreet punt wordt bevestigd, dan een onnauwkeurig antwoord te geven dat later onjuist blijkt en wantrouwen wekt.

Ten slotte is het goed deze situatie duidelijk in de koopovereenkomst vast te leggen, met hulp van de notaris en de adviseurs van beide partijen, zodat uitdrukkelijk wordt vastgelegd dat de koper op het moment van ondertekening op de hoogte is van en instemt met het bestaan van het actieve gebruik, waardoor toekomstige claims op basis van onwetendheid over deze omstandigheid worden vermeden. Dezelfde zorgvuldigheid moet ook worden toegepast op het privécontract of de aanbetalingsovereenkomst die doorgaans vóór de notariële akte wordt ondertekend, waarin al vanaf dat eerste document een duidelijke verwijzing naar de situatie van het bestaande gebruik moet worden opgenomen.

Het meest voorkomende geval is de landbouwpacht, waarbij een derde het landgoed bewerkt in ruil voor een met de eigenaar overeengekomen pachtsom, met of zonder schriftelijke overeenkomst. Ook de overdracht van weidegebruik komt vaak voor, waarbij een veehouder het landgoed tijdens bepaalde periodes van het jaar voor zijn vee gebruikt, soms op een informelere manier dan een conventionele landbouwpacht, maar even relevant voor elke koper die de werkelijke staat van het landgoed wil kennen voordat hij beslist.

Een ander gebruikelijk geval is het recht van overpad dat is toegekend aan een buurman of een aangrenzend landgoed dat het eigendom moet doorkruisen om bij het eigen landgoed te komen. Dit soort erfdienstbaarheden staat, wanneer geformaliseerd, doorgaans in het kadaster vermeld, maar kan ook de facto bestaan, door een gewoonte van vele jaren, zonder ooit formeel te zijn ingeschreven, wat vereist dat zowel de registerdocumentatie als de werkelijke situatie op het terrein zorgvuldig worden gecontroleerd.

Ook kan er sprake zijn van een jachtgebruik dat is overgedragen aan een jachtgebied, of van installaties van derden die op het landgoed aanwezig zijn — een elektriciteitsleiding, een antenne, een waterleiding — die een vorm van erkend gebruiksrecht ten gunste van een andere persoon of entiteit inhouden. Elk van deze gevallen heeft andere gevolgen en het is goed ze allemaal te identificeren voordat het landgoed wordt geadverteerd, in plaats van ze een voor een te ontdekken naarmate geïnteresseerde kopers ernaar vragen.

Nauwkeurig vaststellen om welk type gebruik het gaat, is een belangrijke eerste stap, omdat elk type onder andere regelgeving en criteria valt, en omdat het niveau van wettelijke bescherming dat de persoon die van dat gebruik geniet, heeft tegenover een eigendomswijziging, aanzienlijk kan verschillen van geval tot geval.

Bij geërfde landgoederen of landgoederen die binnen dezelfde familie zijn overgedragen, is het gebruikelijk dat het gebruik van het landgoed in handen is van een familielid — een broer of zus, een neef of nicht, een voormalige pachter van de familie — zonder dat er een formele overeenkomst bestaat, gewoon omdat het altijd zo is gedaan uit gewoonte. Deze situatie kan de verkoop bemoeilijken als ze niet tijdig wordt aangepakt, juist omdat familiebanden en het ontbreken van formalisering het moeilijk maken persoonlijke genegenheid te scheiden van de juridische realiteit van de situatie.

In deze gevallen is het doorgaans aan te raden vóór het adverteren van het landgoed open met de betrokken persoon te praten, de intentie om te verkopen uit te leggen en een akkoord te zoeken over hoe zijn situatie ten aanzien van de nieuwe eigenaar zal worden geregeld, hetzij omdat hij het gebruik zal voortzetten, hetzij omdat het in onderling overleg zal worden beëindigd, hetzij omdat hij zelf belangstelling heeft om het landgoed te kopen.

Ook al gaat het om een vertrouwensrelatie, toch blijft het aan te raden professioneel advies in te winnen om elk bereikt akkoord te formaliseren, zodat de situatie duidelijk wordt vastgelegd voor zowel de verkoper als de koper, en toekomstige misverstanden worden vermeden die voortkomen uit mondelinge afspraken die elke partij na verloop van tijd anders kan herinneren. Het formaliseren van de afspraak hoeft de familierelatie niet te schaden; integendeel, het voorkomt doorgaans latere spanningen die juist voortkomen uit een gebrek aan duidelijkheid over wat is afgesproken.

Een bestaand gebruik kan zowel de prijs als de tijd beïnvloeden die een landgoed nodig heeft om te worden verkocht, al kan dit per concreet geval in een andere richting gaan. Voor sommige kopers vermindert een actief gebruik de aantrekkelijkheid van het landgoed omdat het de onmiddellijke beschikbaarheid ervan beperkt; voor anderen, vooral investeerders die vanaf het eerste moment rendement zoeken, kan het precies zijn wat ze zoeken. Dit verschil in perspectief betekent dat niet in algemene zin kan worden gesteld of een bestaand gebruik de waarde van een landgoed verhoogt of verlaagt: dit hangt af van het koperprofiel waar de advertentie zich op richt.

Wat doorgaans wel gebeurt, is dat de groep potentiële kopers kleiner wordt wanneer er een actief gebruik bestaat, simpelweg omdat niet iedere geïnteresseerde bereid is die omstandigheid te aanvaarden. Dit kan de verkooptijd verlengen ten opzichte van een vergelijkbaar landgoed zonder bestaand gebruik, en het is goed hiermee rekening te houden bij het vaststellen van realistische verwachtingen over hoe lang het proces kan duren.

Daarom is het bij het waarderen van het landgoed (zie de gids over het waarderen van een landelijk landgoed zonder automatische taxatie) goed deze omstandigheid mee te wegen als nog een factor bij de vergelijking met soortgelijke landgoederen, en zo mogelijk te zoeken naar vergelijkbare landgoederen die ook een vorm van bestaand gebruik hebben, in plaats van rechtstreeks te vergelijken met landgoederen die volledig vrij zijn van dit soort voorwaarden. Prijs- en termijnverwachtingen vaststellen zonder met deze bijzonderheid rekening te houden, leidt doorgaans tot vermijdbare teleurstellingen tijdens het verkoopproces, zowel over hoe lang het kan duren voordat een geschikte koper verschijnt als over het prijsbereik dat die koper bereid is te aanvaarden.