Een landgoed kopen met meerdere mede-eigenaars

Een landgoed kopen samen met familieleden, vrienden of zakenpartners is een gangbare manier om toegang te krijgen tot een eigendom dat individueel moeilijk te financieren zou zijn, of simpelweg omdat het project (een gedeeld recreatief landgoed, een familiale landbouwonderneming) juist zinvol is omdat het met meerdere personen wordt gedeeld. Samen kopen betekent echter niet alleen de prijs delen: het houdt ook in dat beslissingen, verantwoordelijkheden en, na verloop van tijd, mogelijke meningsverschillen over het gebruik of de toekomst van het landgoed worden gedeeld.

Op het moment van aankoop, wanneer de relatie tussen de partijen doorgaans goed is en het enthousiasme voor het project op zijn hoogtepunt staat, is het verleidelijk om aan te nemen dat toekomstige afspraken vanzelf, op natuurlijke wijze, zullen worden opgelost naargelang wat het gezond verstand op dat moment ingeeft. De ervaring leert dat dit vertrouwen, hoe goedbedoeld ook, geen vervanging is voor een duidelijke schriftelijke afspraak: de persoonlijke omstandigheden van elke mede-eigenaar veranderen met de jaren, en wat vandaag vanzelfsprekend lijkt, is dat over een tijdje misschien niet meer.

Deze gids behandelt wat het juridisch inhoudt om een landgoed met meerdere personen te kopen, hoe de eigendom wordt verdeeld en welke afspraken het beste vanaf het begin schriftelijk kunnen worden vastgelegd, voordat de dagelijkse omgang met het gedeelde eigendom afspraken op de proef stelt die alleen mondeling bestonden. Ze vervangt geen persoonlijk juridisch advies, dat bij dit soort transacties gezien de complexiteit bijzonder aan te raden is.

Deze situatie verschilt van het kopen samen met een partner met wie een huwelijksvermogensstelsel wordt gedeeld, waarvoor specifieke regels uit het familierecht gelden die hier niet worden behandeld; deze gids richt zich op het algemenere geval van mede-eigendom tussen personen (familieleden, vrienden, zakenpartners) die gezamenlijk kopen zonder die eerdere juridische band.

Wanneer meerdere personen samen een landgoed kopen, wordt gewoonlijk wat bekendstaat als onverdeelde mede-eigendom (proindiviso) of een goederengemeenschap gevestigd: elke mede-eigenaar bezit een aandeel of percentage van het geheel van het landgoed, niet van een specifiek fysiek deel van de grond. Dit betekent dat, tenzij anders is bepaald, geen enkele mede-eigenaar kan zeggen dat "zijn deel" een bepaalde zone van het landgoed is; allen zijn eigenaar van het geheel, naar rato van hun aandeel, hoewel mede-eigenaars in de praktijk vaak informeel afspreken welke zone ieder bij voorkeur gebruikt, zonder dat dit hun werkelijke juridische situatie verandert.

Het aandeel van elke mede-eigenaar hoeft niet gelijk te zijn: het kan worden verdeeld op basis van wat ieder financieel heeft bijgedragen, of volgens een ander criterium dat de partijen vrij overeenkomen vóór de aankoop. Deze verhouding moet duidelijk worden vastgelegd in de koopakte, aangezien deze onder meer bepaalt welk deel van de kosten voor rekening van ieder komt en welk deel van de waarde ieder toekomt als het landgoed in de toekomst wordt verkocht of verdeeld. Een veelgemaakte fout is de aandelen aan het begin onzorgvuldig vast te stellen, zonder na te denken over de toekomstige gevolgen, om jaren later te ontdekken dat die verhouding niet langer weerspiegelt wat elke partij als eerlijk beschouwt.

Er bestaat ook de mogelijkheid om het landgoed fysiek onder de mede-eigenaars te verdelen, in plaats van het in onverdeelde eigendom te houden, door middel van een kadastrale splitsing die leidt tot onafhankelijke percelen met elk één enkele eigenaar. Deze optie is niet altijd mogelijk (het hangt af van de minimale perceelsoppervlakte die elke gemeente vereist en van de indeling van het landgoed) en het is raadzaam dit vanaf het begin te overwegen als het project van elke mede-eigenaar voldoende verschilt om de eigendom niet voor onbepaalde tijd te willen delen.

Voordat u kiest tussen het behouden van de onverdeelde eigendom of het nastreven van een splitsing, is het goed helder te hebben dat beide opties verschillende praktische implicaties hebben. Onverdeelde eigendom houdt het hele landgoed samen onder gedeeld beheer, wat een voordeel kan zijn als het project baat heeft bij die eenheid (bijvoorbeeld een landbouwbedrijf dat zijn zin verliest als het wordt versnipperd), maar vergt voortdurende afstemming tussen de mede-eigenaars. Splitsing daarentegen geeft elke eigenaar autonomie over zijn eigen perceel, maar kan technisch niet haalbaar zijn of de gezamenlijke waarde van het landgoed verminderen als de versnippering kunstmatig aandoet.

De belangrijkste afspraak, en de afspraak die het vaakst als vanzelfsprekend wordt beschouwd zonder formeel te worden vastgelegd, is hoe beslissingen over het landgoed worden genomen: wie beslist of er een verbouwing komt, of er iemand wordt ingehuurd om het te bewerken, of het gebruik door derden wordt toegestaan, of het op enig moment wordt verkocht. Door vanaf het begin duidelijk te maken of beslissingen worden genomen bij meerderheid van aandelen, bij unanimiteit of op een andere manier, voorkomt u impasses en misverstanden op het moment dat er iets belangrijks moet worden beslist, vooral als het aantal mede-eigenaars na verloop van tijd toeneemt door opeenvolgende erfenissen.

Het is ook goed af te spreken hoe de gebruikelijke onderhoudskosten van het landgoed worden verdeeld (onroerendezaakbelasting, verzekeringen, reparaties, exploitatiekosten indien van toepassing) en wat er gebeurt als een van de mede-eigenaars op een bepaald moment zijn deel niet kan of wil dragen. Voor dit scenario vooraf een duidelijk mechanisme vaststellen, ook al lijkt het op het moment van aankoop onwaarschijnlijk, bespaart veel spanning als het zich uiteindelijk toch voordoet, vooral bij landgoederen met hoge onderhoudskosten of met een productieve activiteit die terugkerende kosten met zich meebrengt.

Een derde punt dat het waard is schriftelijk vast te leggen, is wat er gebeurt als een van de mede-eigenaars in de toekomst zijn aandeel wil verkopen: of de overige mede-eigenaars een voorkeursrecht hebben om het te kopen, onder welke voorwaarden, en wat er gebeurt als zij geen overeenstemming bereiken over de prijs van dat aandeel. Zonder dit soort voorafgaande afspraak kan het vertrek van een mede-eigenaar een lang en conflictueus proces worden, vooral als de relatie tussen de partijen op dat moment niet goed is, of als de mede-eigenaar die wil vertrekken met enige spoed liquide middelen nodig heeft en de anderen niet in staat zijn zijn deel meteen over te nemen.

Het vastleggen van deze afspraken in een onderling document tussen de mede-eigenaars, naast wat in de koopakte staat, biedt een extra laag van zekerheid. Een advocaat kan helpen dit document zo op te stellen dat het duidelijk, evenwichtig en toepasbaar is als er ooit een echt meningsverschil tussen de partijen ontstaat.

Wanneer er geen voorafgaande afspraak bestaat en er een ernstig meningsverschil tussen mede-eigenaars ontstaat, voorziet de wet, als laatste redmiddel, in de mogelijkheid om de verdeling van het gemeenschappelijke goed te vorderen: elke mede-eigenaar kan verzoeken dat het landgoed fysiek wordt verdeeld (indien mogelijk) of, als dat niet mogelijk is of de partijen daar geen belang bij hebben, dat het wordt verkocht en de opbrengst onder allen wordt verdeeld naar rato van hun aandeel. Dit mechanisme bestaat juist omdat niemand verplicht is voor onbepaalde tijd tegen zijn wil in een goederengemeenschap te blijven, zelfs niet als de overige mede-eigenaars de situatie liever ongewijzigd zouden laten.

Zover komen is doorgaans kostbaar, zowel in tijd als in de persoonlijke verhouding tussen de partijen, en dat is precies wat een goede voorafgaande afspraak tussen mede-eigenaars probeert te voorkomen. De meeste ernstige meningsverschillen die uitmonden in dit soort procedures hadden kunnen worden voorzien en anders opgelost als er, vóór de aankoop, tijd was genomen om openhartig te spreken over uiteenlopende verwachtingen tussen de toekomstige mede-eigenaars, in plaats van aan te nemen dat iedereen het gedeelde project op precies dezelfde manier begrijpt.

Daarom is het, voordat u met meerderen koopt, verstandig een eerlijk gesprek te wijden aan de verwachtingen van elke partij over het gebruik van het landgoed, de verwachte gebruiksfrequentie, de tijdshorizon van de investering en wat er zou gebeuren bij situaties als een overlijden, een echtscheiding of een dringende behoefte aan liquide middelen bij een van de mede-eigenaars. Deze scenario's vooraf doordenken, ook al voelt dat vóór de aankoop ongemakkelijk, is veel eenvoudiger dan ze oplossen nadat ze zich al hebben voorgedaan.

Een overlijden is in het bijzonder een scenario dat met extra zorg moet worden voorzien: het aandeel van de overleden mede-eigenaar gaat over op diens erfgenamen, die automatisch nieuwe mede-eigenaars van het landgoed worden, ongeacht of zij daadwerkelijk belangstelling hebben voor het met de anderen gedeelde project. Dit scenario voorzien in de voorafgaande afspraak, bijvoorbeeld met een voorkeursrecht ten gunste van de overlevende mede-eigenaars tegenover de erfgenamen, voorkomt dat de goederengemeenschap uiteindelijk bestaat uit personen die nooit deel uitmaakten van het oorspronkelijke project.

Dit onderdeel richt zich op het vanaf het begin samen met anderen kopen, maar het is ook de moeite waard het omgekeerde geval te noemen: het kopen van een landgoed dat al meerdere mede-eigenaars heeft (doorgaans een landgoed dat tussen meerdere broers en zussen is geërfd). In dat geval is voor de verkoop in het algemeen de toestemming van alle mede-eigenaars nodig, of van wie voldoende volmacht heeft om hen te vertegenwoordigen, en is het raadzaam deze situatie te verifiëren aan de hand van de juiste documentatie, behandeld in de gids over welke documentatie u moet opvragen voordat u een landgoed koopt, met bijzondere aandacht voor de vraag of alle erfgenamen hun eigendom al hebben geformaliseerd of dat de erfenis nog niet is afgehandeld.

Als slechts enkele mede-eigenaars willen verkopen, wordt de transactie ingewikkelder: het kopen van alleen een aandeel van een landgoed in onverdeelde eigendom betekent dat u toetreedt tot die goederengemeenschap samen met de mede-eigenaars die niet verkopen, met alles wat dat inhoudt op het gebied van gedeelde besluitvorming. Dit is een situatie die u goed moet begrijpen en zorgvuldig moet afwegen voordat u verdergaat, idealiter met juridisch advies dat specifiek is toegespitst op het concrete geval.

In dit scenario is het bovendien goed na te gaan of er een wettelijk terugkooprecht bestaat ten gunste van de blijvende mede-eigenaars, dat hen onder bepaalde omstandigheden in staat stelt het te verkopen aandeel bij voorrang te verwerven tegen dezelfde voorwaarden als aan de externe koper zijn aangeboden. Dit punt met een advocaat bevestigen voordat u zich vastlegt, voorkomt dat u pas in een gevorderd stadium van de onderhandeling ontdekt dat de aankoop ongedaan kan worden gemaakt doordat een andere mede-eigenaar dat recht uitoefent.

Bij dit soort gedeeltelijke aankoop is het ook goed vooraf te proberen te achterhalen hoe de relatie tussen de bestaande mede-eigenaars is: als er al langlopende meningsverschillen over het landgoed spelen, betekent het kopen van een aandeel dat u midden in die dynamiek terechtkomt, met minder ruimte om vanaf nul afspraken over de omgang te onderhandelen dan wanneer u koopt samen met personen met wie u vanaf het begin besluit gezamenlijk te kopen.

Naast wat in de notariële koopakte staat (die de eigendom en de aandelen van elke mede-eigenaar vastlegt ten overstaan van de notaris en tegenover derden), is het aan te raden een aanvullende onderlinge overeenkomst tussen de mede-eigenaars zelf te formaliseren die de aspecten van de dagelijkse omgang verder uitwerkt: het systeem van besluitvorming, de verdeling van kosten, roulerend gebruik indien van toepassing, en de voorwaarden voor het vertrek van een van de partijen.

Deze onderlinge overeenkomst vervangt de notariële akte niet en heeft in het algemeen niet hetzelfde effect tegenover derden, maar is wel bindend tussen de partijen die haar ondertekenen en dient als duidelijk referentiepunt als er in de toekomst een meningsverschil ontstaat over wat destijds is afgesproken. Deze met de hulp van een advocaat opstellen, in plaats van hem tussen de mede-eigenaars zelf te improviseren, helpt situaties te voorzien die anders over het hoofd zouden kunnen worden gezien.

Het is goed deze overeenkomst van tijd tot tijd te herzien en zo nodig bij te werken, vooral als de omstandigheden van een van de mede-eigenaars ingrijpend veranderen (een verhuizing, een andere gezinssituatie, een verandering in de financiële draagkracht van een van de partijen). Een overeenkomst die op het moment van aankoop goed werkte, kan na verloop van tijd niet langer de werkelijkheid van de mede-eigenaars weerspiegelen.

Ten slotte is het goed te bedenken dat geen enkele overeenkomst, hoe goed opgesteld ook, het risico op meningsverschillen tussen mede-eigenaars volledig wegneemt; wat zij wel doet, is de kans aanzienlijk verkleinen dat zo'n meningsverschil uitmondt in een langdurig en kostbaar conflict, doordat alle partijen een duidelijk referentiekader krijgen waarop zij kunnen terugvallen als er onenigheid over het landgoed ontstaat.